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昆政发〔2011〕73号

各县（市）、区人民政府，市政府各委办局，各国家级、省级开发（度假）园区，各直属机构：

现将昆明市农村产权制度改革工作系列文件印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

二○一一年十一月八日

关于推进农村产权制度改革的意见（试行）

农村产权制度改革是指在坚持农村土地所有权不变的前提下，对集体建设用地使用权、土地承包经营权、林权和房屋所有权进行确权登记，明确产权；创新耕地保护机制；推动集体建设用地使用权、土地承包经营权、林权和房屋所有权的交易和流转。农村产权制度改革是探索农村资产资本化、流转市场化、使用有偿化的新途径、新模式，其核心是建立符合市场经济规律的归属清晰、产权明确、保护严格、流转顺畅的现代农村产权制度。

为加快推进全市农村产权制度改革，推动农村资产资本化，实现农村资源市场化、农民增收多元化，根据相关法律法规，借鉴外地经验，结合我市实际，提出如下意见。

一、重要意义

农村产权制度改革是实现农村资产向资本转化的核心；是工业化化农业、城镇化化农村、市场化化农民的最佳实现途径；是打破城乡产权制度壁垒，促进城乡生产要素合理流动，缩小城乡差距的最有效办法；是激发农村发展活力，促进农民增收、维护农民合法权益的内在要求。推进农村产权制度改革，是解决“三农”问题的有效途径，是统筹城乡发展的重大举措。当前，我市正面临着统筹城乡、加快构建城乡一体化格局的新形势、新任务，农业农村工作面临着一系列的新情况、新问题。加快农村产权制度改革有利于夯实农业农村发展基础，促进城乡一体化发展。因此，全市各级各部门要充分认识农村产权制度改革的重要意义，自觉从促进城乡一体化发展，把昆明建设成为中国面向西南开放的区域性国际城市的全局高度出发，坚定不移地推进农村产权制度的改革。

二、总体要求

（一）指导思想

以党的十七大、十七届三中全会和昆明市第十次党代会精神为指导，深入贯彻落实科学发展观，坚持“三化”化“三农”、带“三农”、服务“三农”，以保护农民合法权益、稳定和完善农村基本经营制度为目的，以构建归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权体系为主要内容，促进农村生产要素加速流动和优化配置，加快都市型现代农业发展和农民增收，构建城乡一体化发展新格局。

（二）基本原则

1．坚持稳定农村基本经营制度。坚持以家庭承包经营为核心的农村基本经营制度长久稳定，不断完善统分结合的双层经营体制，积极推进农业经营体制机制创新，加快推进农业经营方式转变。

2．坚持严格保护耕地资源。处理好耕地保护同土地资源合理开发利用的关系，确保在耕地总量不减、质量不降的前提下，盘活农村闲置、未充分利用的土地资源，实现农村土地资源的合理流转和集约利用。

3．坚持维护农民合法权益。尊重农民意愿，充分保障农民的知情权、参与权、表达权和监督权，依法保障集体资产、农民合法权益不受侵害，建立合理的收益分配制度，让农民通过改革得到更多实惠。

4．坚持政府引导与市场运作相结合。在充分发挥政府的政策引导、监督管理职能的同时，遵循市场经济规律，提高农村资源要素的市场化运作程度。

5．坚持重点突破、分步实施。正确处理改革、发展、稳定的关系，做到科学规划、分步实施，先易后难、重点突破，积极稳妥地推进各项改革。

6．坚持整合资源、综合利用。充分整合现有资源，市级交易平台以昆明泛亚农村产权交易所为主；县级已经建立有产权流转交易服务平台的以此平台为基础组建农村产权交易所，未建立的以现有的林权及承包地经营权流转交易为平台，加挂泛亚农交所的牌子；乡镇以政务服务中心（为民服务中心）建立流转服务的信息服务平台。

三、目标任务

（一）总体目标

从2011年开始，用2年的时间，基本建立“归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅”的现代农村产权制度。使农村集体和农民个人资产在权属上更加清晰、在权能上更加完善、在管理上更加规范、在保障上更加充分，促进农村生产要素的合理流动和科学配置，建立城乡一体化的农村产权制度体系。

（二）主要任务

1．开展确权登记发证工作。做好农村集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、农村土地承包经营权、农村房屋所有权、集体林权的确权登记发证工作。在明确权属、勘界测量、依法公示、登记造册的基础上，由县（市）区人民政府核发相应的产权证书，由国土、农业、住建、林业部门做好相应的确权登记发证的具体工作。已经确权发证的要进一步梳理核实，做好登记和档案管理；还未确权发证的要加快进度，充分摸清底数，及时确权发证，做到应确尽确。各县（市）区政府、各部门于2012年12月31日前完成确权登记发证工作。在此基础上建立起农村资产确权登记的长效管理服务机制，为农村产权制度改革打下坚实基础。

2．建立农村产权流转市场体系。加强政策扶持引导，大力发展农民专业合作社等农村集体经济组织、种养大户，积极引进和培育各类涉农企业，使其成为农村产权交易流转的主体。对于参与流转的种养大户、集体经济组织和涉农企业给予政策的倾斜，优先扶持。建立市、县两级农村产权交易所，积极探索切合产权制度改革实际的运行机制和管理办法，搭建全市统一的农村产权交易平台。市级农村产权交易所依托泛亚联合产权交易所，增设农村产权交易窗口；县级已经建立有产权交易服务平台的以此平台为基础组建农村产权交易所，还未建立的依托现有林权交易所及土地承包经营权流转中心平台，开展农村集体建设用地使用权、农村土地承包经营权、林地承包经营权、林木及林产品所有权、林木使用权、农村房屋所有权流转和交易业务；乡镇在政务服务中心（为民服务中心）建立农村产权流转交易的信息服务平台，负责做好流转交易的信息收集、政策咨询、工作指导等服务工作。大力发展农村产权价值评估中介组织，通过引进有资质和评估能力的中介组织，扶持和培育现有的其他中介组织，逐步建立县、乡、村三级产权流转服务网络，提供资信评估、资质评审、流转信息、法律咨询等相关服务。通过农村产权交易平台中介机构会员制管理，建立农村产权价格评估机制。市、县两级相关部门要分别建立土地承包经营权、林权、集体建设用地使用权、农村房屋产权等纠纷调处仲裁机制，妥善解决农村产权流转过程中出现的矛盾纠纷问题。

3．健全农村产权流转制度机制。制定农村房屋产权流转管理办法，完善土地承包经营权、集体建设用地使用权、林权流转管理办法；建立农村承包地、农村集体建设用地基准地价体系；建立和完善农村产权抵押融资担保服务体系，为农村产权改革提供制度保障。按照依法公开、自愿有偿、规范操作、有效监管的要求，认真做好确权、流转工作，做到确权不矛盾、流转不随意，合理确权，规范流转，确保国家、集体和个人合法权益不受侵犯，确保改革顺畅有序推进。围绕耕地保护补偿、农民利益补偿、集体建设用地使用权出让、农村房屋产权管理、权益抵押融资担保等方面，积极创新体制机制，提高各类资源的市场化配置水平。有条件的县（市）区要在建立农村投融资服务上大胆尝试，先行试点，积极探索符合现代产权制度要求的投融资机制。

4．积极开展农村产权抵押融资工作。在确权登记、建立产权流转交易平台的基础上，建立金融相关机构会员管理制，市农业局、市国土局、市住建局、市林业局要尽快制定农村产权抵押融资办法等相应配套政策，市金融办要充分发挥联系金融部门的桥梁作用，积极鼓励和引导金融部门开发农村产权抵押融资产品，不断拓宽农村产权抵押融资渠道。要建立市级抵押融资担保机制，有效降低抵押融资的风险。

5．试点示范。根据发展改革的实际需要，按照近期作示范、长远探路子的要求，选择西山区、五华西翥生态旅游试验区（滇池流域之外的农村区域）、昆明泛亚农村产权交易所——石林县农村产权实验区、昆明倘甸产业园区和轿子山旅游开发区四家经济社会发展较快、处于城乡结合部的农村区域和县（市）区的中心城镇（开发园区）作为市级试点，开展产权制度改革及抵押融资工作。其他各县（市）区、开发区自行选择1—2个乡镇作为县级试点。通过局部示范、以点促面，推进全市农村产权制度改革和抵押融资工作，切实解决农业生产规模小、产业化水平低及农村集体经济组织和农户贷款难的问题。

四、保障措施

（一）加强组织领导

农村产权制度改革是一项复杂的系统工程，事关农民群众的切身利益，涉及面广、工作量大、政策性强。为保障试点工作的顺利实施，市、县（市）区要分别成立农村产权制度改革领导小组，全面负责农村产权制度改革的组织协调工作。各有关部门、单位要明确改革方向，确定工作重点，落实工作责任，强化工作措施，切实把产权制度改革各项任务落到实处。

（二）加大宣传动员

要通过新闻媒体、干部培训、发放宣传册和召开党员会、村民代表大会等多种形式，广泛宣传产权制度改革的重要意义及相关政策和措施，认真总结和推广改革试点地区及试点村的好经验、好做法，进一步做好释疑解惑和动员工作，统一干部群众的思想认识，营造良好的改革氛围。

（三）注重维护稳定

要正确处理好改革、发展和稳定的关系，保障农民群众合法权益。要建立产权制度改革矛盾纠纷调处机制，努力把矛盾化解在基层，解决在萌芽状态，确保社会和谐稳定。要加强监督，对产权改革中存在的各类违法违纪行为，依法严肃追究责任，确保全市产权制度改革稳步推进。

农村产权交易所组建方案

为深化我市农村产权制度改革，推动农村产权流转，进一步调整和完善我市农村产权交易管理体制和运行机制，确保昆明农村产权交易所设立后能够独立对外开展业务和实现稳定持续发展，特提出以下工作方案。

一、目标思路

（一）指导思想

以党的十七届三中、四中、五中全会精神为指导，深入贯彻落实科学发展观，以保护农民和农村集体经济组织合法权益、加快推进我市农村产权制度改革为目的，以构建归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代农村产权体系为主要内容，以推动农村资产资本化、实现农村资源市场化为主要手段，促进农村生产要素加速流动和优化配置，构建城乡一体化发展新格局。

（二）基本原则

1．坚持公开、公平、公正的原则。

2．坚持统筹城乡发展，节约、集约利用农村资源的原则。

3．坚持稳定农村基本经营制度的原则。

4．坚持严格保护耕地资源的原则。

5．坚持依法维护农民合法权益的原则。

6．坚持市场运作与政府引导相结合的原则。

7．坚持整合资源、综合利用的原则。

（三）主要目标

通过搭建一个交易品种齐全、组织架构清晰、管理制度规范、交易模式先进、技术信息联动、交易风险可控的农村产权流转交易平台，达到农村资产资本化、农村资源市场化、农民增收多元化的目标，着力推进城乡统筹发展，加快推动城乡经济社会发展一体化。

二、组建思路

（一）机构设置

昆明市农村产权交易市场的名称确定为“昆明泛亚农村产权交易所股份有限公司”（下称“泛亚农交所”）。

“泛亚农交所”是经市人民政府或相关部门批准后依法设立并履行相关职责的公司制企业法人，依法为农村各类产权流转交易提供场所设施、信息发布、组织交易、交易鉴证等服务，其注册资本金和出资方由“泛亚农交所”筹建工作领导小组具体测算研究后确定。

（二）业务范围

“泛亚农交所”的业务范围包括：农村土地（承包）经营权、农村集体经济组织“四荒地”使用权、农村集体经济组织养殖水面承包经营权、农村林地使用权、林权及林产品、农业类知识产权、农村集体经济组织股权、农村房屋所有权、农业生产性设施使用权的流转交易；农村产权的融资担保咨询服务等。

（三）运行模式

“泛亚农交所”由政府专门部门进行监管，构建市、县（市）区、乡镇三级流转交易平台体系，实行“六统一”的管理模式。

1．成立昆明市农村综合产权交易监督管理委员会办公室，负责对农村产权流转交易行为实施监督管理和指导，及时将相关法规、政策传达给各级交易平台，反馈各级交易平台对相关方针政策的贯彻落实情况。

2．构建市、县（市）区、乡镇三级交易平台体系。市、县（市）区、乡镇三级交易平台由昆明市农村综合产权交易监督管理办公室进行统一监督指导，相互间不构成行政隶属关系，原有的机构性质、人员身份等属性不发生改变。县（市）区、乡镇级交易平台加挂“泛亚农交所”的牌子，作为市级“泛亚农交所”的分支机构。各级平台的具体职责如下：

（1）市级交易平台。市级交易平台以泛亚联交所现有的平台为载体积极推进“泛亚农交所”的建设，其主要职责是：在昆明市农村综合产权交易监督管理办公室的指导下制定统一的交易规则、统一的鉴证程序、统一的服务标准，并进行统一的信息平台和诚信建设。其内设机构包括业务部〔集体建设用地流转服务中心、农村土地（承包）经营权流转服务中心、农村林地承包经营权流转服务中心、农村小型水利工程使用权流转服务中心、农村房屋产权交易服务中心、农业类知识产权交易服务中心、农村集体经济组织股权和融资担保咨询服务中心8个业务部门〕、办公室（负责日常行政事务及后勤工作）、信息部（负责交易信息的收集、发布及网站建设）、财务部（负责财务工作）、法律事务部（负责法律风险及其他经营风险的防范和控制）、会员合作发展部等。

（2）县（市）区级交易平台。县（市）区已经建立有产权交易服务平台的以此平台为基础组建农村产权交易所；还没有建立产权交易平台的县（市）区，以现有的林权及承包地经营权流转交易所为平台，加挂“泛亚农交所”的牌子。

（3）乡镇级交易平台。乡镇级交易平台以现有的乡镇政务服务中心（为民服务中心）为基础搭建，负责农村产权交易信息的收集和报送，不履行流转交易职能。今后，随着农村产权交易业务量的增加，可将交易平台延伸至行政村一级。

昆明泛亚农村产权交易所组织架构图

3．实行“六统一”的管理模式。市、县（市）区、乡镇三级农村产权交易平台在昆明市农村综合产权交易监督管理办公室的监督指导下实行“六统一”的管理模式，即统一交易规则、统一交易鉴证、统一服务标准、统一交易监管、统一信息平台、统一诚信建设。通过“六统一”管理模式，同步统一市、县（市）区、乡镇三级交易平台的交易契税补贴、服务费减免政策〔农村产权在市、县（市）区交易享受同样的收费待遇，减免、补贴的费用由同级财政解决〕，逐步形成税费一致、信息共享、交易统一的昆明市农村产权交易体系。

三、工作措施

（一）加强组织保障

成立“泛亚农交所”筹建工作领导小组，由市政府领导担任组长，成员单位由昆明市委农办、财政、国土、规划、住建、国资委、农业、林业、水务、知识产权、工商、金融办、泛亚联交所等相关部门组成，负责对组建工作进行领导、协调、推进，就重大事项进行决策，具体负责事项包括：

1．负责确定“泛亚农交所”的注册资本金、出资方及出资比例；

2．负责制定对“泛亚农交所”的财政扶持政策；

3．负责制定市、县（市）区、乡镇三级交易平台统一的交易契税补贴、服务费减免政策；

4．负责与工商、税务等部门协调关于组建“泛亚农交所”涉及的相关问题；

5．负责“泛亚农交所”组建的其他前期工作。

筹建工作领导小组属临时性机构，筹建工作完成后自行撤销。

（二）健全配套政策

为推动相关业务的顺利开展，完善制度建设，市国资委、市国土局、市住建局、市农业局、市林业局、市水务局、市知识产权局、市金融办等相关部门按照各自职责，督促农村产权流转交易行为进场并尽快制定出台各自职权范围内的农村产权进场交易制度；“泛亚农交所”按照农村产权交易所的运行要求和业务发展需要制定交易规则、工作流程等。

（三）搭建信息网络平台

尽快构建统一的昆明市农村产权交易所的信息交流网络体系，在泛亚联交所“泛亚公共资源交易网电子商务平台”开通农村产权交易子板块，实现信息发布、业务管理、网络竞价交易等核心功能，同时借助电视、广播及报刊等媒体扩大信息发布的覆盖范围。各级农村产权交易机构要同步联动、及时准确地发布全市范围内的交易信息。逐步完善与各县（市）区联网、互动的信息服务平台。

四、工作步骤

2011年12月底前：拟定组建方案、征求部门意见，报市政府、市委审批。根据组建方案进行工作对接，确定办公地点。

2012年1月：正式挂牌成立。

昆明市农村产权交易管理办法（试行）

第一章  总  则

第一条  为了培育和发展本市农村产权交易市场，规范农村产权交易行为，推动城乡生产要素的流动，优化资源配置，制定本办法。

第二条  凡在本市从事农村产权交易活动的，适用本办法。

第三条  农村产权交易应当遵守有关法律、法规、规章和政策规定，并遵循下列原则：

（一）坚持依法、自愿、有偿，公开、公平、公正；

（二）坚持统筹城乡发展，集约节约利用农村资源；

（三）坚持农民自主、村民自治，保护农村集体经济组织及农民对农村产权的占有、使用、收益等合法权益；

（四）坚持交易不得影响农户正常生产、生活的原则；

（五）坚持不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益；尊重农民的流转交易主体地位，任何组织或个人不得强迫流转交易，也不能妨碍自主流转交易。

第四条  本市所辖农村产权依法转让、出租、入股、抵押或以其他方式流转交易的，在昆明泛亚农村产权交易所股份有限公司（以下简称“泛亚农交所”）及其分支机构进行；鼓励云南省内其他州市及省外农村产权进入泛亚农交所流转交易。

泛亚农交所对保险、担保、抵押及贷款等金融机构和评估、拍卖、会计师事务所及律师事务所等中介机构实行会员制和保证金制管理，非会员机构不参加业务活动。

法律、法规另有规定的，从其规定。

第五条  农村产权交易产品：

（一）农村土地（承包）经营权；

（二）农村集体经济组织“四荒地”使用权；

（三）农村集体经济组织养殖水面承包经营权；

（四）农村林地使用权、林木及林产品所有权、林木使用权；

（五）农业类知识产权；

（六）农村集体经济组织股权；

（七）农村集体建设用地使用权（不含宅基地）；

（八）农村房屋所有权；

（九）农业生产性设施使用权；

（十）农村产权融资担保；

（十一）其他。

第六条  在泛亚农交所交易的农村土地（承包）经营权、农村集体经济组织“四荒地”使用权、农村集体经济组织养殖水面承包经营权、农村林地使用权、林木及林产品所有权、林木使用权鼓励连片集中，形成一定规模，以农村集体经济组织、农民专业合作社、规模经营户等主体为主交易。

第二章  交易机构

第七条  泛亚农交所是经市人民政府依法批准设立，为农村各类产权流转交易提供场所设施、信息发布、组织交易等服务，对交易行为进行鉴证，履行相关职责的公司制企业法人。

县（市）区已经建立有产权交易服务平台的以此平台为基础组建农村产权交易所作为市级泛亚农交所的分支机构；还没有建立产权交易平台的县（市）区，以现有的林权及承包地经营权流转平台为基础，加挂泛亚农交所牌子，作为市级泛亚农交所的分支机构。

在乡镇政务服务中心（为民服务中心）设立农村综合产权交易服务站，负责农村产权交易信息的收集和报送。

第八条  成立昆明市农村综合产权交易监督管理委员会办公室，是本市农村产权交易市场的监管机构，负责对农村产权交易行为实施监督管理和指导。

本市农业、林业、水务、国土、住建、知识产权、工商等相关部门按照各自职责，规范农村产权流转交易行为，督促农村产权流转交易进场交易；同时，对乡镇收集和报送的交易信息负责发布前的各项审查和认定工作（出具“准予产权交易证明”），协助昆明市农村综合产权交易监督管理委员会办公室做好产权交易监督管理工作。

第九条  农业、林业、国土、住建、水务、知识产权等相关部门制定产权交易规则，报昆明市农村综合产权交易监督管理委员会办公室批准后实施。

第三章  交易方式和程序

第十条  农村产权交易可以采取协议转让、拍卖、招标、电子竞价等方式，也可以采取法律、法规、规章规定的其他方式。

采取拍卖的交易方式，应当按照《中华人民共和国拍卖法》及有关规定组织实施。

采取招投标的交易方式，应当按照国家有关规定组织实施。

第十一条  产权交易活动中的转让方或者受让方，可以直接向市泛亚农交所申请进行产权交易；也可以向泛亚农交所的分支机构申请进行产权交易。

第十二条  农业、林业、水务、国土、住建、知识产权等相关部门按照各自的职责，对转让申请及相关材料依法进行审查、产权查档和权属确认。审查通过的，由泛亚农交所统一对外发布产权转让信息，征集受让方。

第十三条  转让方申请转让产权的，应当向泛亚农交所或分支机构提交下列材料：

（一）转让申请；

（二）转让方的资格证明或者其他有效证明；

（三）产权权属的有关证明；

（四）准予产权交易证明；

（五）转让标的情况介绍；

（六）标的底价及作价依据；

（七）其他材料。

第十四条  受让方申请受让产权，应当提交下列材料，并接受泛亚农交所资格审查：

（一）受让申请；

（二）受让方的资格证明；

（三）受让方的资信证明；

（四）法律、法规、规章和规定需要提交的其他材料；

（五）泛亚农交所需要提交的其他材料。

第十五条  泛亚农交所依据征集到的受让方情况选择交易方式并组织交易。

第十六条  转让方与受让方达成产权转让意向后，应当签订产权交易合同。

产权交易合同经转让方和受让方签字、盖章后，由泛亚农交所或者县（市）区所设分支机构审核并出具《产权交易鉴证书》。

第十七条  在泛亚农交所进行产权交易的转让方、受让方，应当凭泛亚农交所出具的《产权交易鉴证书》到本市的有关部门办理相关变更手续。

凡涉及集体产权交易的变更，有关部门应当要求转让方、受让方提交泛亚农交所出具的《产权交易鉴证书》。

第四章  交易行为和规范

第十八条  集体产权的转让价格，以有资质的泛亚农交所会员资产评估机构的评估值作为依据；转让价格低于评估值的，应当经集体产权所有者同意。

个人产权转让价格可以依据有资质的泛亚农交所资产评估机构的评估值，也可由转让方自行确定。

第十九条  产权交易过程中，有下列情形之一的，经昆明市农村综合产权交易监督管理委员会办公室确认后中止交易：

（一）产权行政主管部门提出中止交易的；

（二）转让方或与产权有直接关系的第三方提出正当理由，并经产权行政主管部门批准的；

（三）产权存在权属争议的；

（四）交易产生重大影响以致农户生产、生活活动不能正常开展的；

（五）泛亚农交所认为必要并经有关监管部门或机构同意的；

（六）其他依法应当中止交易的情形。

第二十条  在产权交易过程中，出现下列情形之一的，经昆明市农村综合产权交易监督管理委员会办公室确认后终止交易：

（一）产权行政主管部门提出终止交易的；

（二）转让方或与产权有直接关系的第三方向产权行政主管部门提出终止交易的书面申请，并经产权行政主管部门批准的；

（三）人民法院依法发出终止交易书面通知的；

（四）其他依法应当终止产权交易的情形。

第二十一条  在产权交易活动中，禁止下列行为：

（一）操纵交易市场或者扰乱交易秩序；

（二）有损于出让方、受让方进行公平交易；

（三）产权交易双方恶意串通，弄虚作假，损害国家、集体或他人利益；

（四）农交所及其工作人员恶意串通出让方、受让方或者作为出让方、受让方或第三方参与产权交易的活动；

（五）法律、法规和规章禁止的其他行为。

第二十二条  泛亚农交所收费标准，由市物价局会同市财政局、市农监办按照国家、省有关规定确定。

为了扶持农村产权的流转交易，对作为转、受让方的集体经济组织和农民，减免相关交易服务费用，对其他交易主体按规定收取相关费用。

第二十三条  交易权益保障。

（一）市、县（市）区国土局、住建局、农业局、林业局、水务局等部门按照各自职责负责本行政区域内农村产权的登记和颁证管理。

（二）农村集体产权的交易须经本集体经济组织或者成员代表三分之二以上同意；农民个人产权须是本人自愿转让。

（三）农村产权交易价格低于标的底价时，产权交易终止，产权持有者或撤回转让申请，或选择再次定价后交易；农村土地折资入股后的权益或收益分配权交易，所在农村集体经济组织、农民专业合作社有优先购买权；农村集体经济项目的承包经营权转让，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先购买权。

（四）交易收益按下列规定执行：

1.耕地、林地等承包经营权交易收益，归权益人所有；

2.农村集体建设用地使用权交易收益，市、县、乡三级政府按照一定比例提取用于农村产权交易所建设；集体经济组织提取一部分用于集体经济组织自身建设；其余部分归农户所有。

3.农村集体经济组织获得的交易收益，纳入农村集体财产统一管理，用于本集体经济组织成员分配和社会保障、新农村建设等公益事业。具体管理办法，按相关农村集体资产管理规定执行。

第五章  监管和争议处理

第二十四条  昆明市农村综合产权交易监督管理委员会办公室，应当依据本办法的规定，对农村产权交易活动进行监督和管理。

第二十五条  在泛亚农交所或其指定的交易场所进行产权交易过程中，发生产权交易纠纷的，当事人可以向农交所或者市农监办申请调解；也可依据合同的约定申请仲裁。没有约定仲裁的，可依法向人民法院提起诉讼。

第六章  附  则

第二十六条  外商受让农村产权的，应当符合国家颁布的指导外商投资方向的规定和外商投资产业指导目录，并按照有关法律、法规和规章的规定办理手续。

第二十七条  本办法自2011年12月1日起施行。

昆明市农村土地承包经营权抵押融资管理办法（试行）

第一章  总  则

第一条  为深化农村产权制度改革，创新金融服务“三农”方式，加强对农业规模经营主体的信贷支持，促进都市型现代农业发展，根据党的十七届三中全会精神和《中华人民共和国农村土地承包法》、《昆明市农村土地承包经营权流转管理实施细则》、《昆明市农村产权交易管理办法（试行）》等法律、规章，结合昆明实际，制定本办法。

第二条  本办法所称农村土地承包经营权抵押融资，是指借款人在不改变土地所有权性质、农业用途和不转移农村土地占有的前提下，将农村土地承包经营权作为抵押担保向金融机构申请贷款的行为。当借款人到期不履行债务时，抵押权人有权依法处置该农村土地承包经营权并通过处置所得价款优先受偿。

第三条  农村土地承包经营权抵押融资应遵循自愿、互利、公平和诚信原则，遵守国家法律法规及有关信贷规章制度，在平等协商基础上签订抵押贷款合同。依法设定抵押的抵押物，受国家法律保护。

第四条  本办法适用于昆明市行政辖区范围内的农村土地承包经营权抵押融资活动。

第二章  抵押人和抵押权人

第五条  本办法所称抵押人，是指通过以农村土地承包经营权入股组成的农村经济合作组织或通过依法流转取得农村土地承包经营权的经营业主。

本办法所称抵押权人，是指提供农村土地承包经营权抵押贷款的金融机构。

第六条  抵押人是农户（经营业主）的，应同时具备以下条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）持有合法取得的《农村土地承包经营权证》；

（三）取得发包方同意抵押的书面证明；

（四）经办机构规定的其他条件。

第七条  抵押人是农村经济合作组织的，应同时具备以下条件：

（一）具备贷款准入条件；

（二）持有依法签订的《农村土地承包经营权流转合同》，经登记并依法取得的《农村土地承包经营权证》；

（三）取得发包方和其成员同意抵押的书面证明；

（四）项目投资具有一定的自有资金，比例不低于30%;

（五）抵押人为企业法人的，还应出具同意抵押的有效内部决议等证明文件；

（六）经办机构规定的其他条件。

第八条  下列农村土地承包经营权不得设定抵押：

（一）权属不清的；

（二）未经依法登记的；

（三）已依法公告列入城镇规划建设范围内或征地拆迁范围的；

（四）因公共利益需要土地已被依法规划征收或征用的；

（五）农村集体经济组织不得用机动地进行抵押；

（六）受其他形式限制的。

第三章  贷款申请

第九条  借款人是农户（经营业主）的，向金融机构提出贷款申请时，应提供以下资料：

（一）个人有效身份证明；

（二）生产经营内容及收入情况；

（三）借款用途；

（四）合法取得的《农村土地承包经营权证》；

（五）抵押人对抵押物的权属状况、抵押状况以及同意处置抵押物的承诺等书面材料；

（六）偿贷来源和证明；

（七）需第三方提供担保的，应出具第三方担保函等文字资料；

（八）借款人不能按期偿还贷款时，发包方同意处置抵押农村土地承包经营权的书面证明材料；

（九）其他共有人同意抵押的书面证明材料；

（十）金融机构规定的其他资料。

第十条  借款人是农村经济合作组织的，向金融机构申请贷款时，应提供以下资料：

（一）个人有效身份证明及法定代表人有效身份证明；

（二）生产经营内容及收入情况；

（三）贷款用途及经济效益分析；

（四）合法取得的《农村土地承包经营权证》等文件材料；

（五）抵押人对抵押物的权属状况、抵押状况以及同意处置抵押物的承诺等文字材料；

（六）需第三方提供担保的，应出具第三方担保函等文字资料；

（七）抵押人不能偿还贷款时，发包方和承包方农户同意处置抵押农村土地承包经营权的书面证明材料；

（八）其他共有人同意抵押的书面证明材料；

（九）金融机构规定的其他资料。

第十一条  抵押物价值评估。农村土地承包经营权的价值可由抵押当事人双方协商确定，也可由抵押当事人认可的具有评估资质的评估机构评估确定。抵押物的价值不得低于当地县（市）区政府公布的同期、同地区、同类型农村土地承包经营权基准价格。

第十二条  农村土地承包经营权抵押时，其地上附着物一并抵押，在抵押期间不得改变土地所有权的性质和农业用途。抵押期限不得超过农村土地承包经营权的剩余使用年限。因公共利益需要依法征收或征用并给予补偿的除外。

第十三条  抵押权人与抵押人应当签订书面抵押合同；由第三方提供担保的，应签订保证合同。

第四章  抵押登记

第十四条  农村土地承包经营权抵押实行登记制度，登记部门为其所属的县（市）区农业行政主管部门。

第十五条  抵押权人和抵押人签订抵押合同后，双方共同持以下资料向当地县（市）区农业行政主管部门申请办理抵押登记，抵押权自登记时设立：

（一）农村土地承包经营权抵押登记申请书（见附表1）；

（二）申请人有效身份证明；

（三）贷款合同和抵押合同；

（四）抵押人是农村经济合作组织的，需出具《农村土地承包经营权证》和其他共有人同意抵押的书面证明材料；抵押人是规模经营业主的，需出具《农村土地承包经营权流转合同》、《农村土地承包经营权证》和其他共有人同意抵押的书面证明材料；

（五）发包方同意抵押、处置的书面证明材料；抵押人是规模经营业主的，还需出具承包方农户同意抵押、处置的书面证明材料；

（六）拟抵押农村土地承包经营权价值证明文件或评估报告；

（七）泛亚农交所备案表；

（八）登记机关规定的其他资料。

第十六条  经审核符合登记条件的，登记机关应于受理登记申请材料后10个工作日内办结登记手续，填写《农村土地承包经营权抵押登记簿》（见附表2），以备查阅。

第十七条  对符合抵押登记条件的，登记机关应在抵押的《农村土地承包经营权证》的“变更登记”栏内载明抵押登记的主要内容，向抵押权人颁发《农村土地承包经营权抵押登记证》（见附表3），并在抵押合同上签注抵押登记证编号、日期，经办人签字，加盖公章；对不符合抵押登记条件的，应书面通知申请人。

第十八条  金融机构根据贷款合同、抵押合同及《农村土地承包经营权抵押登记证》发放贷款。各金融机构累计发放贷款的总额不得超过该抵押物的价值。

第十九条  抵押人在抵押期间或抵押期届满要求变更或注销抵押登记的，必须由抵押权人出具债务履行完毕或其他同意变更、注销证明。

第二十条  农村土地承包经营权抵押贷款到期，债务履行完毕后，抵押当事人持还款证明和《农村土地承包经营权抵押登记证》等有效证明，到抵押登记部门申请办理抵押注销登记。

第二十一条  抵押期内，抵押人参加农业保险的，当地县（市）区财政部门和农业行政主管部门要给予政策扶持，并在保险条款中明确金融机构为该项保险的受益人。抵押期内，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险。抵押权人接受已经保险的农村土地承包经营权抵押后，应书面告知承保机构。

第二十二条  农村土地承包经营权抵押后，抵押人原享受的国家相关政策补贴不变。如发生依法征收、征用等特殊情况，按国家相关法律和政策执行。

第五章  抵押权的实现

第二十三条  当债务履行期届满抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法处置该农村土地承包经营权或者向人民法院提起诉讼，当地农业行政主管部门做好变更登记工作。

第二十四条  抵押权人在处置抵押的农村土地承包经营权时，原承包方农户、土地所属的集体经济组织或者其他成员享有优先受让权。处置抵押农村土地承包经营权所得价款，抵押权人优先受偿，超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由借款人继续清偿。

第二十五条  因抵押权人处置抵押农村土地承包经营权而获得农村土地承包经营权的土地使用者，只拥有流转期间的农村土地承包经营权且不得改变土地用途，不享受其他权利。流转期满后，无条件返还承包方。

第六章  附  则

第二十六条  本办法自2011年12月1日起施行。

集体建设用地使用权抵押融资管理办法（试行）

第一章   总  则

第一条  为深化农村产权制度改革，拓宽融资渠道，根据党的十七届三中全会精神和相关法律法规要求，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本市辖区范围内，依法开展的集体建设用地使用权抵押融资及相关管理活动。

第三条  本办法所称集体建设用地使用权（不含农村居民住宅用地）抵押融资，是指借款人在不转移土地占有、不改变土地用途、保持土地所有权不变的情况下，将集体建设用地使用权作为抵押担保向金融机构申请贷款的行为。当借款人到期不履行债务时，抵押权人有依法申请对处置该集体建设用地使用权所获得价款的优先受偿权。

第四条  集体建设用地使用权抵押融资应遵循自愿、互利、公平和诚信原则。

第二章  抵押人和抵押权人

第五条  本办法所称抵押人，是指集体建设用地使用权人。本办法所称抵押权人，是指提供集体建设用地使用权抵押融资的金融机构。

第六条  抵押人办理集体建设用地使用权抵押应同时具备以下条件：

（一）具有合法取得的《集体土地使用证》；

（二）集体建设用地所有权人同意，并出具书面证明；

（三）抵押人为企业法人的，应同时出具同意抵押的有效内部决议等证明文件；

（四）经办机构规定的其他条件。

第七条  下列集体建设用地使用权不得设定抵押：

（一）权属不清的；

（二）司法机关依法查封的；

（三）土地利用总体规划确定的城镇规划建设用地范围内的；

（四）被依法列入城镇规划建设范围或征地范围内的；

（五）属于农村公益事业及公共设施用地性质的；

（六）受其他形式限制的。

第三章  贷款申请

第八条  由借款人提出贷款申请，并向金融机构提供以下资料：

（一）借款人及抵押人合法主体资格的证明材料；

（二）借款用途及经济效益分析；

（三）抵押物清单、抵押物使用状况及《集体土地使用证》等具有法律效力的权属证明文件；

（四）抵押人对抵押物的权属状况、抵押状况、同意处置抵押物等作出的承诺。有多个共有人的，权利人和其他使用权共有人应共同出具同意抵押的书面证明，且所有共有人均为抵押人；

（五）偿贷来源和证明；

（六）需第三方提供担保的，应出具第三方相关证明材料及担保函等文字资料；

（七）抵押贷款时，集体建设用地所在集体经济组织同意抵押或处置集体建设用地使用权的书面证明（通过依法流转后取得的集体建设用地使用权除外）；

（八）金融机构规定的其他资料。

第九条  抵押物价值评估。集体建设用地使用权的价值可由抵押当事人双方协商确定，也可由抵押当事人认可的具有评估资质的中介机构评估确定。抵押物价值不得低于当地县（市）区政府公布的同期、同地区、同类型建设用地基准价格。集体建设用地使用权和已取得合法产权的地上建筑物和其他附着物一并评估。

第十条  以集体建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物和其他附着物一并抵押；未约定一并抵押的，未抵押财产视为一并抵押。集体建设用地上的建筑物及其他附着物抵押时，其占用范围内的集体建设用地使用权一并抵押。

集体建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实施抵押处置时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物处置获得的价款，抵押权人无权优先受偿。

第十一条  抵押权人与抵押人应当签订书面抵押合同；由第三方提供担保的，应同时签订保证合同。

第四章  抵押登记

第十二条  集体建设用地使用权抵押实行登记制度，按照《土地登记办法》和《云南省土地登记条例》相关规定，由县级以上国土资源行政主管部门按属地管理原则办理抵押登记。

第十三条  抵押人和抵押权人在集体建设用地使用权抵押合同签订后，持下列文件向国土资源行政主管部门申请办理使用权抵押登记，抵押权自抵押登记成立时生效：

（一）抵押登记申请书；

（二）抵押人、抵押权人、担保人有效身份证明；

（三）贷款合同和抵押合同；

（四）《集体土地使用证》；

（五）抵押物所有权人出具的同意设定抵押的证明材料；

（六）抵押物价值证明文件或评估报告；

（七）泛亚农交所备案表；

（八）登记机关规定的其他资料。

经审核，不符合抵押登记条件的，登记机关自接到申请之日起7个工作日内书面通知抵押当事人。符合抵押登记条件的，登记机关应当自受理登记申请之日起7个工作日内办结登记手续，向抵押权人颁发《土地他项权利证明书》。

第十四条  金融机构根据贷款合同、抵押合同和《土地他项权利证明书》发放贷款。

第十五条  抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押物，但受让人代为清偿债务消除抵押权的除外。

第十六条  抵押人在抵押期间或抵押期届满要求变更或注销抵押登记的，必须由抵押权人出具债务履行完毕或其他同意变更、注销证明。双方应于作出变更决定之日起7日内，持变更协议、原《土地他项权利证明书》和其他有关证明材料，向原登记机关申请办理变更或注销登记。

抵押人延长履行债务期限的，应当在抵押到期之日起30日内，持延长履行债务期限的协议、原《土地他项权利证明书》和其他有关证明文件，向原登记机关申请办理续期登记。

提前解除抵押合同的，抵押人应当自抵押合同解除之日起7日内，持解除抵押合同的协议和原《土地他项权利证明书》，向原登记机关办理注销登记；合同履行完毕或者抵押物灭失之日起7日内，抵押人应当持履行或者灭失凭证和原《土地他项权利证明书》，向原登记机关办理注销登记。

第十七条  弄虚作假、伪造假资料骗贷的，一经发现立即终止贷款合同，并按照有关法律法规追究相关人员的法律责任。

第五章   抵押权的实现

第十八条  当债务履行期届满抵押权人未受清偿的，经抵押权人与抵押人协商后，可以从抵押的集体建设用地使用权变卖或拍卖所得价款受偿。变卖或拍卖的集体建设用地使用权，可由集体建设用地所有权人收购，也可由市及属地县（市）区政府土地储备机构按商定的建设用地最低保护价收购；协商不成的，抵押当事人可根据合同约定，向仲裁机构申请仲裁或者向当地人民法院提起诉讼。

第十九条  处置抵押集体建设用地使用权所得价款，抵押权人优先受偿，超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由抵押人继续清偿。

第二十条  集体建设用地使用权抵押后，如国家依法征收该宗土地时，抵押人和抵押权人应当服从，补偿费用按国家相关法律法规和政策执行，所得补偿费用优先用于偿还债务，不足部分由抵押人继续清偿。

第六章  附  则

第二十一条  本办法自2011年12月1日起施行。

农村房屋抵押融资管理办法（试行）

第一章  总  则

第一条  为深化农村产权制度改革，拓宽融资渠道，结合昆明实际，制定本办法。

第二条  本办法所称农村房屋抵押融资，是指借款人以借款人或第三人所有的农村房屋（合法取得《集体土地使用权证》和《房屋所有权证》）作为抵押担保向金融机构申请贷款的行为。在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押物，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。当借款人到期不能履行债务时，抵押权人有权依法处置抵押物并用处置所得价款优先受偿。

第三条  在昆明市辖区内开展农村房屋抵押融资适用本办法。

第四条  农村房屋抵押融资应当遵循自愿、互利、公平和诚信原则。

第二章  抵押人和抵押权人

第五条  本办法所称抵押人，是指依法拥有农村房屋所有权、具有完全民事行为能力的自然人。本办法所称抵押权人，是指提供农村房屋抵押贷款的金融机构。

第六条  抵押人办理农村房屋抵押应同时具备以下条件：

（一）持有合法取得的《集体土地使用证》和《房屋所有权证》，且征得所属集体经济组织同意的书面材料；

（二）承诺设定抵押的房屋在依法偿债后有适当的居住场所；

（三）经办机构规定的其他条件。

抵押人办理土地性质为宅基地使用权的农村房屋抵押时，应将该房屋所占用范围内的宅基地使用权变更为集体建设用地使用权，向集体土地所有权人申请办理集体建设用地使用权的出让，承诺今后不再申请宅基地，并在当地县级国土资源管理部门办理集体建设用地使用权登记手续。

第七条  下列农村房屋不得设定抵押：

（一）权属不清的；

（二）未取得《集体土地使用证》和《房屋所有权证》的；

（三）土地利用总体规划确定的城镇规划建设用地范围内的；

（四）被依法列入国家、省重点项目征地拆迁范围内的；

（五）属于农村公益事业及公共设施性质的；

（六）依法被查封或者受其他形式限制的；

（七）其他不得设定抵押的农村房屋。

第三章  贷款申请

第八条  由借款人提出申请，并向金融机构提供下列资料：

（一）借款人及抵押人的有效身份证明及合法主体资格证明材料；

（二）生产经营内容、家庭经济收入情况；

（三）借款用途；

（四）抵押物清单、抵押物使用状况及《集体土地使用证》、《房屋所有权证》等具有法律效力的权属证明文件材料；

（五）抵押人对抵押物的权属状况、抵押状况以及同意处置抵押物的承诺等书面材料；

（六）偿贷来源和证明；

（七）借款人不能偿还贷款时，农村房屋所在集体经济组织同意抵押权人依法处置抵押房屋的书面证明材料；

（八）需第三方提供担保的，应出具第三方担保函等相关文字资料；

（九）房屋共有人同意房屋抵押的书面材料；

（十）金融机构规定的其他资料。

第九条  抵押物价值评估。农村房屋的价值可由抵押当事人双方协商确定，也可由抵押当事人共同认可的具有房地产估价资质的房地产估价机构评估确定。抵押的农村房屋及其所占用集体建设用地使用权一并评估。

第十条  用于抵押的农村房屋所占用的集体建设用地使用权应与房屋一并抵押，未约定一并抵押的，未抵押财产视为一并抵押。

第十一条  抵押当事人约定对抵押房屋保险的，由抵押人办理相关保险手续，保险条款中应明确抵押权人为该项保险的受保人。抵押期内，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险。

第十二条  抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房屋合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。

第十三条  抵押权人与抵押人应当签订书面抵押合同；由第三方提供担保的，应签订保证合同。

第四章  抵押登记

第十四条  农村房屋抵押实行登记制度，参照城市房屋抵押登记相关规定，由其所在地的房屋登记机构进行登记。

第十五条  抵押权人和抵押人签订抵押合同后，双方共同持以下资料到房屋所在地的房屋登记机构申请办理抵押登记，抵押权自登记时设立：

（一）抵押登记申请书；

（二）抵押人有效身份证明；

（三）贷款合同和抵押合同；

（四）《集体土地使用证》、《房屋所有权证》和其他共有人同意抵押的书面证明材料；

（五）抵押物价值证明文件或评估报告；

（六）泛亚农交所备案表；

（七）登记机构规定的其他资料。

经审核符合登记条件的，登记机构应当于受理登记申请材料后10个工作日内办结登记手续。金融机构根据贷款合同、抵押合同和《房屋他项权证》发放贷款。

第十六条  抵押人在抵押期间或抵押期届满要求变更或注销抵押登记的，必须由抵押权人出具债务履行完毕或其他同意变更、注销的证明材料。

抵押权人与抵押人协商同意延长抵押期限的，双方应当在抵押合同期满之前1个月内，向原登记部门申请办理延期登记。

第十七条  农村房屋抵押贷款到期，债务履行完毕后，抵押当事人应到抵押登记机构办理抵押注销登记。

第五章  抵押权的实现

第十八条  债务履行期届满，借款人应按贷款合同规定及时偿还贷款本息；无法正常偿还的，抵押权人可与抵押人协商以抵押房屋拍卖或变卖所得的价款受偿，也可由农村房屋所在集体经济组织收购；协商不成的，抵押当事人可根据合同约定，向仲裁机构申请仲裁或者向当地人民法院提起诉讼。

第十九条  处置抵押的农村房屋时，其所属的集体经济组织及其成员享有优先购买权。

第二十条  处置抵押农村房屋所得价款，抵押权人优先受偿，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由借款人继续清偿。

第六章  附  则

第二十一条  本办法自2011年12月1日起施行。