关于昆明市第十四届人大五次会议第145161号建议答复的函
丛静代表：
您提出的《关于进一步加强物业管理监管的建议》（第 145161 号）收悉，交由我局研究办理，现答复如下：
一、建议主要内容和对工作的启发
（一）建议主要内容
建议指出近年来，随着物业管理相关法律法规的不断完善，全市住宅小区物业管理的规范性有了提高，但与我市经济发展水平和城市化进程速度还存在一定差距，在实际工作过程中也暴露出一些矛盾和问题：一是监管体制机制运行不畅；二是政府统筹推动不够；三是考核机制不健全。建议行业行政管理部门建立全市物业管理活动的指导、监督和管理的实施细则和监管办法。
（二）对工作的启发
建议对住建部门加强物业管理活动的指导、监督工作，明确了工作突破路径，对下一步加强物业服务活动监管工作有较大帮助。
二、物业服务管理涉及法律法规和工作现状
（一）物业服务管理涉及法律法规
1.《民法典》，将于2021年1月1日起实施；
2.《中华人民共和国物权法》（主席令第62号）（2007年10月1日实施）；
3.《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发〔2017〕13号）；
4.《中共中央办公厅印发<关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见>》（2019年5月8日实施）
5.《物业管理条例》（国务院令第379号，2018年修订）；
6.《住房城乡建设部关于废止<物业服务企业资质管理办法>的决定》（住房城乡建设部令第39号）（2018年3月8日实施）
7.《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）
8.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）
9《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）
10.《昆明市物业管理办法》（市政府令第133号）
11.《中共昆明市委办公室188bet体育_188体育投注-在线APP官网@办公室印发<关于全面推行“党建引领、街道吹哨部门报到”工作的意见(试行)>的通知》（昆办通〔2019〕105号）
12.《中共昆明市委组织部昆明市住房和城乡建设局印发<关于全面加强党建引领社区物业服务工作的意见（试行）>的通知》（昆组通〔2019〕80号）
13.中共昆明市委组织部关于印发《在全市“两新”组织中开展分类覆盖的工作方案》的通知（昆组通〔2020〕9号）
14.《昆明市发展和改革委员会昆明市住房和城乡建设局关于贯彻<云南省物业服务收费管理实施办法>的通知》（昆发改价格〔2011〕1129号）
15.《云南省住房和城乡建设厅关于印发<云南省物业服务企业信用评价管理办法（试行）>的通知》（云建规〔2019〕2号）
（二）工作现状
1.启动《昆明市物业管理条例》立法工作
《昆明市物业管理条例》已列入市人大常委会2020年度立法工作计划调研类项目，正在按照立法程序，开展前期立法调研工作。目前，已完成省外资料的收集工作，正在结合昆明实际进行分析，起草文本初稿及调研报告。
2.推进落实“红色物业”，凝聚社区治理合力
成立了中共昆明市物业管理行业委员会,并指导推动各县（市）区级物业管理行业协会完成党委组建工作。印发《关于全面加强党建引领社区物业服务工作的意见（试行）》的通知（昆组通〔2019〕80号），启动加强党建引领物业服务的工作。2019年度评选出38个县（市）区级“红色物业”项目，择优评选15个“昆明红色物业”项目。
3.开展物业服务企业信用评价工作，加强行业监管
按照省住建厅统一部署，市住房城乡建设局于2020年5月，组织各辖区住建，完成居住小区物业服务企业2019年度信用评价工作。根据企业申报自评，县区住建局结合属地项目管理企业日常工作表现、企业处理矛盾纠纷工作力度等因素进行复核后报送市住房城乡建设局，市住房城乡建设局综合企业跨县区项目的整体项目管理水平，确认最终得分和对应信用等级，并于2020年5月29日在局门户网站公示参与信用评价的172家物业服务企业信用评价结果。其中，示范物业服务企业有9家；优秀物业服务企业有71家；良好物业服务企业有59家；合格物业服务企业有33家。企业信用评价结果，可作为相关部门政府采购、选聘企业、评优表彰、定价评估、上市收购、金融授信、股权激励、参股收购等活动参考，实现物业服务行业事中、事后管理，建立健全物业监管诚信体系。
4.加强物业管理政策法规宣贯工作
组织物业服务企业、各县（市）区住建部门负责人召开宣贯会，学习落实《云南省物业服务导则（试行）》、《云南省物业服务企业信用评价管理办法（试行）》，并专题开展“云南省物业服务企业信息管理系统”应用培训。要求物业服务企业对新承接项目，参照《云南省物业服务导则（试行）》，签定物业服务合同，约定服务标准；要求物业服务企业主动到项目所属街道、住建部门填报企业信用评价基础信息。
三、建议办理情况
（一）已采纳工作建议
印发实施《昆明市居住小区物业服务品质提升集中整治工作方案》，促进物业服务企业规范运营，维护物业服务活动中各方当事人的合法权益，提升居住小区物业服务品质，营造和谐宜居居住环境。
1.引导物业服务行业自律，并与信用评价工作结合
以街道为单位，要求全市居住小区物业服务企业签署《居住小区物业服务品质提升承诺书》。市、区两级住建部门将物业服务企业居住小区物业服务品质提升工作要求执行情况与居住小区物业服务企业信用评价相结合，通过收集物业服务企业信用评价日常管理信息、年度物业服务项目评优评先孵化工作等多种方式，强化物业服务行业监管，引导行业自律。
2.开展执法监督进小区
针对业主不文明养犬、乱扔垃圾、车辆乱停乱放、堵塞消防通道、噪音扰民等不文明行为，要求物业服务企业履行宣传、劝阻、报告职责。各辖区政府、管委会统筹协调，制定辖区物业服务居住小区综合管理工作清单，明确各行业主管部门职能职责，以及执法部门执法内容、执法流程、执法责任人，联系电话等，住建部门负责及时传达至各物业服务企业知晓，要求物业服务企业依据不同情形，及时报告具有行政处罚权的行业主管部门，开展城管、公安、消防等部门执法监督进小区。
3.建立物业服务领域矛盾纠纷“党建引领、街道吹哨、部门报到”工作机制，问题解决在基层
由昆明市网格化综合监督指挥中心负责，以城市网格化管理体系为依托，组织市、区网格监督员对居住小区内的环境卫生、乱堆杂物、生活垃圾分类等重点问题开展巡查。按照《关于全面推行“党建引领、街道吹哨、部门报到”工作的意见（试行）》（昆办通〔2019〕105号）要求，由街道（社区）将居住小区群众反映强烈、长期得不到处理、反复多发的热点难点问题纳入吹哨事项，按程序组织开展“党建引领、街道吹哨、部门报到”工作，将物业服务领域矛盾纠纷解决在基层。
（二）下一步工作计划
1.推进《昆明市物业管理条例》立法工作
在前期调研基础上，推进《昆明市物业管理条例》立法工作。考虑在起草过程中，着重破解物业管理中定价与收费、违规与纠正、业主权利与物业义务、服务与监管等方面的难题，
围绕进一步完善业主委员会职责，明确业主及物业服务企业责权利，物业服务企业参与突发公共事件应急服务，住宅小区物业服务项目接管验收，物业服务企业项目退出管理，物业服务招投标管理，制定适合昆明市实际情况的地方性法规，实现立法质量由“有法可依”向“良法善治”迈进。
2.建立物业服务信息公示制度
要求物业服务企业主动到项目属地街道、住建部门办理项目备案、价格备案和合同备案。通过“云南省物业服务企业信息管理系统”报送企业信用基本信息，以便纳入信用评价体系进行监管。草拟昆明市住宅小区物业服务内容公示通知，要求物业服务企业公示住宅小区的物业服务内容、收费标准、代收代支事项、共用部位和共用设施设备等情况，建立物业服务企业面向小区业主、业主委员会，主动接受监督工作制度。行业主管部门通过“双随机一公开”、业主投诉、新闻媒体报道等渠道，对物业服务企业履行物业服务合同约定事项情况进行监督检查，检查结果纳入年度信用评价管理信息。
3.强化物业服务企业事中事后监管
不断完善信用评价指标体系，动态收集加分事项和负面清单扣分事项，对居住小区物业服务企业进行定期动态评价，并注意评价结果综合运用。对物业服务信用评价为“差”的企业，充分尊重业主评价意见，指导业主委员会或街道代行业主委员会职责，组织召开业主大会，对物业服务企业进行投票表决，退出项目现有物业服务企业，引入新的物业服务企业，建立物业服务企业能进能退的管理机制。
4.培育物业服务企业和业主委员会两个主体
一是继续实施“红色物业”项目评选工作，提升居住小区物业服务品质，发挥品牌示范效应，引导行业自律。二是完善物业服务管理配套政策。制定《物业服务合同》（示范文本），明确合同双方权利、义务。建立物业管理服务备案制度，规范物业服务行业管理。起草业主大会和业主委员会工作指引规范业主大会成立和业主委员会选举工作，规范业主委员会成立后续监管。三是推动业主委员会自治工作，开展街道人员业务培训，增强基层部门物业服务综合治理能力。
5.党建引领，加强物业服务行业监管
认真贯彻落实《关于全面加强党建引领社区物业服务工作的意见》，依托党群服务中心，统筹资源、提升居住小区物业服务品质，促进物业服务与社区治理共驻共建、融合发展。
认真贯彻落实《关于全面开展居民小区党建工作的指导意见>的通知》，指导、督促物业服务行业参与居民小区党建工作，建立健全居住小区党支部工作机制。一是建立三方互动机制。逐步形成以居住小区党支部为核心，业主委员会（业主代表）、物业服务企业、紧密参与的组织管理框架，发挥居民小区党组织在协调业主委员会（业主代表）与物业服务企业关系中的作用，及时沟通、协调、处理涉及物业服务的各类具体问题。二是建立联席协商机制。由居民小区党支部牵头，成立由业主、业主委员会（业主代表）和物业服务企业共同参与的多方联席会，制定议事规则和工作流程，建立供需清单，密切工作联系，每月召开工作例会，指导业主委员会依法履行职责、依法换届等事宜，协调解决物业服务过程中发生的重大矛盾纠纷，研究、协商、解决居民反映突出问题。三是建立工作报告机制。居民小区党支部每月向社区党组织报告小区工作开展情况，对小区出现的维稳、安全和业主重要权益等问题及时向社区党组织报告。
6.延伸物业服务管理，开展物业服务综合治理
一是加强基层管理队伍建设，按照“党建引领、街道吹哨、部门报到”工作机制，推进物业服务管理纳入街道基层社会综合治理工作；二是借鉴五华区在街道办事处增设环境和物业管理中心，在社区成立环境和物业管理委员会的工作模式，探索推进延伸物业服务监管到街道（社区）。三是由街道组织召开民情恳谈会、民事协商会、民意听证会、民主评议会，积极听取民意，研究落实与社区居民利益相关的重大事务，充分发挥联席会议在社区自治中的协同协作、互联互补作用，形成党委领导、政府负责、街道（企业）协同、公众参与多方参与、协商共治的工作机制。
丛静代表，您提出的“关于进一步加强物业管理监管的建议”，对推动我市物业服务企业的规范管理，具有重要的作用。在您的支持和推动下，相信我市物业管理企业诚实守信，规范经营一定会有大的改进，物业服务管理的综合统筹会进一步加强。
再次感谢您对物业服务管理工作的关心和支持。
以上答复，如有不妥，请批评指正。
昆明市住房和城乡建设局
2020年8月23日
