关于昆明市第十四届人大五次会议第145180号建议答复的函
寸亚玲代表：
您提出的《关于及时排查和消除居民住宅小区安全隐患的建议》（第 145180 号）收悉，并由市住建局主办，市消防救援支队协办，现答复如下：
一、建议的主要内容和对工作的启发
（一）建议的主要内容
建议相关部门做好住宅小区消防规划，及时配齐应有的设备和设施；鼓励高层住宅小区的居民自备小型家用消防设备；及时制定家装标准；统一住房用途改变和相关管理办法；加强物业管理水平，及时排查和消除各种安全隐患；严格执行犬类管理的相关行政规章。
（二）对工作的启发
建议对进一步加强居住小区安全管理工作，规范业主个体行为、明确物业服务企业主体责任、厘清行业管理部门职责
提出了很好的解决路径，部分建议已在日常管理工作予以落实。
二、居住小区安全管理涉及法律法规及工作现状
（一）居住小区安全管理工作涉及法律法规
1.物业管理方面法律法规及政策
物业服务管理方面主要依据《物权法》《物业管理条例》《昆明市物业管理办法》《云南省物业服务导则（试行）》《云南省物业服务企业信用评价管理办法》，以及即将于2021年1月1日施行的《民法典》实施行业监管。
2.消防管理方面法规政策
（1）《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国道路交通安全法》《云南省消防条例》《昆明市消防条例》和《昆明市电动自行车消防安全管理办法》。
（2）2019年3月，住房和城乡建设部、应急管理部联合下发了《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》（建科函〔2019〕52号），明确消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交建设工程消防设计审查验收职责工作。2019年4月23日修订后的《中华人民共和国消防法》对住建部门承担建设工程消防审验工作作出了规定。目前，消防工作主要由县级以上地方人民政府应急管理部门实施监督管理，并由本级人民政府消防救援机构负责实施。其中，住房城乡建设主管部门主要负责建设工程消防设计审查、消防验收、备案和抽查工作，属于工程建设过程管理。
3.家装标准方面政策
（1）根据住建部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，商品房交房的同时，都提供了《住宅使用说明书》（以下简称《说明书》），《说明书》对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般包含以下内容：开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；结构类型；装修、装饰注意事项；上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；门、窗类型，使用注意事项；配电负荷；承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；其他需说明的问题。装修注意事项，已经在《说明书》中体现。
（2）《室内装修装饰管理办法》（建设部令第110号）明确了住宅室内装修装饰活动中装修装饰企业、装修人禁止性行为；开工申报与监督；委托与承接；室内环境质量；竣工验收与保修；法律责任。
4.改变住房用途相关规定
（1）根据《云南省城乡规划条例》第四十七条规定： 房屋所有人擅自改变建设工程规划许可证确定的房屋用途的，由城乡规划主管部门责令限期改正，没收违法所得，对个人处2000元以上2万元以下罚款，对单位处1万元以上10万元以下罚款。
（2）根据2013年7月1日施行的《昆明市城市管理综合行政执法条例》第7条 城市管理综合行政执法部门实施行政执法的范围包括：依据城乡规划方面的法律、法规和规章的规定，对违反城乡规划管理的行为实施行政处罚。改变住房用途监管责任主管部门为规划部门和城管综合执法部门。
（3）《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。
（4）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予以支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持；第十一条规定 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
5.房屋租赁方面法律法规
2018年5月1日施行的《昆明市房屋租赁管理办法》（市政府令第143号）第五条规定，房屋不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的，不得出租；第十四条规定，住房城乡建设、公安、税务等有关行政管理部门应当建立巡查制度，对居住房屋租赁及其相关情况依法进行检查，按照各自职责权限依法处理，其中包括房屋存在安全隐患。
6.文明养犬方面政策法规
《昆明市养犬管理条例》对养犬管理，养犬行为规范，法律责任进行了明确规定。
（二）居民住宅小区安全管理工作现状
1.组织开展打通“生命通道”集中治理行动
市政府印发了《关于组织开展打通“生命通道”集中治理行动的通知》，以消防车通道为重点详细制定了打通“生命通道”集中治理行动工作计划，集中治理消防车通道占用、堵塞、封闭以及高层住宅室内消火栓不能正常供水等顽疾问题，确保消防车通道畅通、室内消火栓正常供水。拍摄制作“生命通道”集中治理警示片，组织发动街道社区人员、志愿者和物管员工开展“送信到家”活动，张贴发放《关于开展打通“生命通道”集中治理行动的通告》、“停车请勿占用消防通道”海报及《至市民的一封信》共计15余万份。市住房城乡建设局、市消防救援支队联合组织18个县（市）区住建部门及部分物业服务小区消防安全管理负责人约250余人进行了打通“生命通道”专题培训会，对设置警示标志、引导车辆规范停放、发动业主维护通道畅通等方面进行了重点培训。2020年度，各部门开展联合执法100余次，清理违规停放车辆9033 余辆，清理障碍物1391余处，打通消防车通道273余处，实施行政处罚45万余元，一批占用、堵塞消防车通道的“老大难”问题得到阶段性整治。
各乡镇、街道、社区居委会和住建、公安、消防等部门根据工作标准，对新建建筑、社会单位、住宅区、“城中村”等区域消防车通道，规范标识设置和日常管理，督促指导产权单位或者管理使用单位在消防车通道出入路口和路面及两侧划设醒目标志标线，设置警示标识标牌，引导车辆规范停放。2020年，全市增设（维护）消防车通道标志线和标识牌925余处。
2. 严格执行《室内装修装饰管理办法》
为加强住宅室内装修装饰管理，保证装修装饰工程质量和安全，建设部于2002年发布实施《室内装修装饰管理办法》（建设部令第110号），对室内装修装饰工作禁止行为、装修人禁止行为、装修装饰企业施工要求和安全操作规程进行了明确，并对开工申报和监督，装修人和装修装饰企业委托和承接关系，室内环境质量，竣工验收与保修，法律责任进行了详细规定。在工作实践中，装修人和装修装饰企业通过签订住宅室内装饰装修合同，明确双方权利和义务。物业服务企业按照装修装饰管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，要求装修人和装修装饰企业纠正，并将检查记录存档。
3. 严格出租房管理，治理“群租”乱象
认真贯彻落实住房城乡建设部等六部委《关于印发在“不忘初心、牢记使命”主题教育中专项整治住房租赁中介机构乱象实施方案的通知》要求，开展住房租赁乱象专项整治，对出租人违规改造房屋进行出租以及为违规租房提供居间服务的机构和人员进行严格查处。2019年，全市住房城乡建设部门检查机构961家，查处违法违规机构54家，调查处理投诉63件。
市区联动、部门联动，对违规租赁行为进行严格查处。如：市住房城乡建设局联合盘龙区相关部门，对滨江俊园、实力北岸小区违规改造出租进行专项查处；呈贡区开展雨花毓秀小区违规分割房屋出租专项排查整治；官渡区太和街道联合多个部门对兆丰六千城小区的“群租房”进行整治。按照《昆明市2020年城乡违法违规建筑治理工作方案》,对于违规改造住房用于租赁的，经城管部门调查取证后，限制其办理住房租赁网签和备案手续。
市住房城乡建设局开发建设了昆明市房屋租赁管理服务平台，通过平台开展住房租赁企业开业申报、从业人员实名认证，建立健全机构、人员诚信体系，机构、人员的违规行为经调查处理后，将计入其信用评分，且面向公众展示，从而促进住房租赁企业诚信、守法经营。
4.开展居住小区物业服务品质提升综合整治工作
印发实施《昆明市居住小区物业服务品质提升集中整治工作方案》，按照“网格化”管理方式，以街道（社区）为单位，要求全市居住小区物业服务企业签署《居住小区物业服务品质提升承诺书》。市、区两级住建部门将物业服务企业居住小区物业服务品质提升工作要求执行情况与居住小区物业服务企业信用评价相结合，通过收集物业服务企业信用评价日常管理信息、年度物业服务项目评优评先孵化工作、“双随机一公开”检查、行业管理“红黑榜”发布等多种方式，强化物业服务行业监管，引导行业自律。
针对业主不文明养犬、堵塞消防通道等不文明行为，结合物业服务企业只有宣传、劝阻、报告职责的实际情况，由各辖区政府、管委会统筹协调，制定辖区物业服务居住小区综合管理工作清单，明确各行业主管部门职能职责，以及执法部门执法内容、执法流程、执法责任人，联系电话等，住建部门负责及时传达至辖区各物业服务企业知晓，要求物业服务企业依据不同情形，及时报告具有行政处罚权的行业主管部门，开展联合执法监督进小区工作。
由昆明市网格化综合监督指挥中心负责，以城市网格化管理体系为依托。按照《关于全面推行“党建引领、街道吹哨、部门报到”工作的意见（试行）》（昆办通〔2019〕105号）要求，由街道（社区）将居住小区群众反映强烈、长期得不到处理、反复多发的热点难点问题纳入吹哨事项，按程序组织开展“党建引领、街道吹哨、部门报到” 工作，将物业服务领域矛盾纠纷解决在基层。
5. 开展不文明养犬行为集中整治工作
根据《昆明市不文明养犬行为集中整治工作实施方案》安排部署，依据《昆明市养犬管理条例》，市住房城乡建设局印发了《关于开展物业服务居住小区不文明养犬行为集中整治工作的通知》（昆建通〔2020〕233 号），明确物业服务居住小区不文明养犬行为整治内容，要求各县（市）区住建部门、市物业管理行业协会，组织辖区内物业服务企业、会员单位， 积极配合做好文明养犬宣传和劝导工作，会同市级相关部门，合力推进不文明养犬集中整治工作。物业服务企业对居住小区业主（使用人）不文明养犬行为，予以劝阻，劝阻无效的，及时报告项目属地派出所，由公安机关依照相关法律、法规予以处罚。
三、建议办理情况
（一）已采纳工作建议
1.积极推进地方消防立法工作
认真贯彻落实《昆明市电动自行车消防安全管理办法》，规范电动自行车使用、管理、回收、改装、停放等影响消防安全管理的活动。制定《昆明市消防车通道管理办法》。根据《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国道路交通安全法》《云南省消防条例》和《昆明市消防条例》等法律规章、技术规范，起草《昆明市消防车通道管理办法》，进一步明确规划、城管、交通、消防等职能管理部门对消防车通道管理的职责；指导单位和居民住宅区、市场及在建工地的消防车通道管理，加强消防车通道的建设、管理和维护，提高灭火救援通行保障水平，维护社会公共安全。推动有立法权的县（市）区结合实际，制定出台地方消防车通道管理办法。
2.加强物业服务水平，及时排查和消除各种安全隐患
实施《昆明市物业服务居住小区安全生产专项整治三年行动工作方案》，落实物业服务小区安全生产专项整治工作。督导物业服务企业按照《物业服务合同》约定事项, 做好共用设施设备的运行维修养护和管理；全面排查处理小区的消防安全隐患；全面排查处理小区物业管理服务安全生产隐患；依法查处业主违规装修、违规改变建筑主体结构或使用功能等造成安全隐患行为，整治违规装修安全隐患；做好居住小区电动自行车、出租房安全管理工作；做好汛期防涝避雷等安全管理工作；狠抓物业管理领域重点风险防控；严格落实24小时安防值班制度，发现问题立即处理，并及时向有关部门报告。
3.规范文明养犬，开展依法文明养犬宣传整治工作
起草并印发实施《昆明市公安局依法文明养犬宣传整治工作方案》，紧盯全市重点区域养犬突出问题，全面开展文明养犬自觉行动，加大对不文明养犬行为的宣传整治力度。一是组织开展“依法文明养犬 共建文明城市”集中宣传活动，推进文明养犬进社区、进单位、进广场、进公园、进市场等，结合养犬管理中的典型案例，持续开展社会公德宣传和警示教育，同时，加大对违法违规养犬、不文明养犬的曝光力度，公布监督和举报途径，发动群众积极举报，推动形成依法文明养犬的良好氛围。二是加大执法查处力度。针对不文明养犬行为，定期、不定期组织开展集中整治工作，严厉查处无证养犬、违规养犬、犬吠扰民、纵犬伤人等违法违规行为，加大街面流浪犬只收缴留检力度，依法查处不文明养犬行为。三是加强犬只登记管理。进一步深化“互联网+政务服务”，建立健全“昆明市养犬服务平台”，方便广大养犬市民为犬只办理“电子登记证”。四是加大重点监管力度。组织农业、城管、市场监管、卫健等部门加强场所管理和市场清理，大力整顿园博花鸟市场、奇石宠物市场、小板桥宠物交易市场等犬只交易场所交易秩序，严厉查处违规经营宠物店等行为，严禁携犬进入公园、景点和市场，全面规范养犬行为。
（二）下一步工作计划
1.加强消防安全综合执法和联合管理
依法查处占用、堵塞、封闭消防车道等违法行为。一是建立消防车通道联合执法机制，定期组织开展消防车通道联合执法检查，利用96119等投诉举报平台开展24小时监控，依法查处占用、堵塞、封闭消防车通道等违法行为。二是建立信息互通机制，由消防部门牵头，联合住建（物业）、交警等部门对存在占用消防车通道行为的，第一时间获取机动车所有人身份信息和联系方式，及时通知责任人进行整改，并依法依规实施处罚。三是建立健全单位和个人占用、堵塞、封闭消防车通道等严重失信行为披露、曝光制度，强化舆论监督。对占用、堵塞、封闭消防车通道拒不改正的或者多次违法停车造成严重影响的单位和个人，纳入消防安全严重失信行为，推动记入企业信用档案和个人诚信记录，推送至当地信用信息平台，实施联合惩戒。
2.推进实施物业服务小区安全生产专项整治三年行动
认真落实《昆明市物业服务居住小区安全生产专项整治三年行动工作方案》，抓实推进物业服务小区安全生产专项整治工作。依法查处物业服务企业的安全生产违法违规行为，督促物业服务企业按照合同约定和行业主管部门安全生产管理规定，做好居住小区物业服务工作。落实安全隐患整改责任。对排查出来的安全隐患，实施清单化管理，确保责任明晰、措施落地、整改到位。
3.统一住房用途改变管理办法
《昆明市物业管理条例》已列入2020年度立法计划，目前处于立法调研阶段。后续起草工作中，计划整合《物权法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《云南省城乡规划条例》、《昆明市城市管理综合行政执法条例》、《昆明市房屋租赁管理办法》、《昆明市物业管理办法》中关于改变房屋用途管理的适用条款，统一住房用途改变管理和行政处罚规定，确定管理举措和责任主体，加强居住小区“住改商”违法违规行为监管。同时，将物业服务企业对发现居住小区“住改商”违法违规行为后，未履行劝阻报告职责，列入物业服务企业行业管理“负面清单”事项，督促物业服务企业尽职尽责。
4.规范住宅装修管理，倡导新建商品房全装修交房
认真贯彻落实国家、省、市关于加强城市规划建设管理及发展装配式建筑、绿色建筑等工作要求，进一步加强新建商品住宅全装修质量安全管理。贯彻落实《关于加强昆明市新建商品住宅全装修质量安全管理工作的通知（试行）》，将新建商品住宅全装修纳入基本建设程序管理，做到同步设计、同步施工、同步验收、同步交付。同时，按照装配式建筑发展的有关要求，积极倡导建设（开发）单位以市场为导向，实行装配式建筑装饰装修与主体结构、机电设备协同施工，积极推广标准化、集成化、模块化的装修模式，促进整体厨卫、轻质隔墙等材料、产品和设备管线集成化技术的应用，推行菜单式全装修，在提升装修质量的基础上，满足消费者个性化需求，逐步推行新建商品房全装修交房。
感谢您对居民住宅小区安全管理工作的关心和支持。
以上答复，如有不妥，请批评指正。
昆明市住房和城乡建设局
2020年8月31日
