关于昆明市第十四届人大五次会议第145190号建议答复的函
袁锐波代表：
您提出的《关于进一步规范我市小区物业管理的建议》（第 145190 号）收悉，交由我局研究办理，现答复如下：
一、建议主要内容和对工作的启发
（一）建议主要内容
建议指出居住小区物业服务管理存在业主委员会成立和履职较难；物业管理公司参差不齐；物业管理公司缺乏有效监管问题，建议通过建立完善政府部门监督管理联动机制；建立完善物业管理公司监督惩戒机制；建立物业管理综合执法进社区机制；建立完善物业管理公司规范服务指导手册；进一步建立完善物业管理政策法规；充分发挥业主委员会的重要作用；建立小区对疫情防控等公共安全联动机制等举措，进一步加强行业管理。
（二）对工作的启发
建议对目前我市居住小区物业管理存在的问题分析客观、中肯；并突出问题导向，对下一步加强居住小区物业管理提出了详细的工作建议；已大部分采纳落实或列入中长期工作计划予以逐步推进，对进一步规范和加强居住小区服务管理工作有很大帮助和启发。
二、物业服务管理涉及政策法规和工作现状
（一）物业管理涉及法律法规
1.《中华人民共和国民法典》，将于2021年1月1日起实施；
2.《中华人民共和国物权法》（主席令第62号）（2007年10月1日实施）；
3.《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发〔2017〕13号）；
4.《中共中央办公厅印发<关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见>》（2019年5月8日实施）
5.《物业管理条例》（国务院令第379号，2018年修订）；
6.《住房城乡建设部关于废止<物业服务企业资质管理办法>的决定》（住房城乡建设部令第39号）（2018年3月8日实施）
7.《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）
8.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）
9.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）
10.《昆明市物业管理办法》（市政府令第133号）
11.《中共昆明市委办公室188bet体育_188体育投注-在线APP官网@办公室印发<关于全面推行“党建引领、街道吹哨部门报到”工作的意见(试行)>的通知》（昆办通〔2019〕105号）
12.《中共昆明市委组织部昆明市住房和城乡建设局印发<关于全面加强党建引领社区物业服务工作的意见（试行）>的通知》（昆组通〔2019〕80号）
13.中共昆明市委组织部关于印发《在全市“两新”组织中开展分类覆盖的工作方案》的通知（昆组通〔2020〕9号）
14.《昆明市发展和改革委员会昆明市住房和城乡建设局关于贯彻<云南省物业服务收费管理实施办法>的通知》（昆发改价格〔2011〕1129号）
15.《云南省住房和城乡建设厅关于印发<云南省物业服务企业信用评价管理办法（试行）>的通知》（云建规〔2019〕2号）
（二）工作现状
1.全市住宅小区基本情况
截止2019年底，全市住宅小区数量为5396个，面积2.94亿平方米。实施物业服务住宅小区1783个，占比33%，面积1.96亿平方米，占比66.65%。成立业主委员会305个，成立比例为5.65%。全市有3613个（占比66.9%），8700万平方米的老旧小区没有引入物业服务，其中：单位自管和房管所管理2366个，占比65.49%；剩余1247个小区由街道（社区）在日常管理中进行部分社会事务管理，占比34.51%，这部分居住小区分布零散、规模较小。全市住宅小区中，主城有3927个，占72.7%，面积2.47亿平方米；其他县（市）区1469个，占27.3%，面积0.46亿平方米。办理物业服务备案，提供物业服务企业数量为1149家。
2.启动《昆明市物业管理条例》立法工作
《昆明市物业管理条例》已列入市人大常委会2020年度立法工作计划调研类项目，正在按照立法程序，开展前期立法调研工作。目前，已完成省外资料的收集工作，正在结合昆明实际进行分析，起草文本初稿及调研报告。
3.推进落实“红色物业”，凝聚社区治理合力
成立了中共昆明市物业管理行业委员会,并指导推动各县（市）区级物业管理行业协会完成党委组建工作。印发《关于全面加强党建引领社区物业服务工作的意见（试行）的通知》（昆组通〔2019〕80号），启动加强党建引领物业服务工作。印发《关于开展“红色物业”评选管理工作的通知》，2019年度，评选出38个县（市）区级“红色物业”项目，择优评选“昆明红色物业”项目15个。
4.开展物业服务企业信用评价工作，加强行业监管
使用“云南省物业服务企业信息管理系统”，逐步录入企业基础数据。依据《云南省物业服务企业信用评价管理办法（试行）》，市住房城乡建设局于2020年5月组织各辖区住建部门，对登录使用“云南省物业服务企业信息管理平台”的居住小区物业服务企业，开展2019年度信用等级评价工作。此次信用评价工作，全市共有172家物业服务企业确认信用评价等级，分别是示范物业服务企业9家，优秀物业服务企业71家，良好物业服务企业59家，合格物业服务企业33家。评价结果已在昆明市住房和城乡建设局门户网站公开，提供有关单位和个人查询。
5.加强物业管理政策法规宣贯工作
2019年，省住建厅先后印发实施《云南省物业服务导则（试行）》、《云南省物业服务企业信用评价管理办法（试行）》。市住房城乡建设局组织物业服务企业、各县（市）区住建部门负责人召开宣贯会，学习落实《云南省物业服务导则（试行）》、《云南省物业服务企业信用评价管理办法（试行）》，并专题开展“云南省物业服务企业信息管理系统”应用培训。要求物业服务企业对新承接项目，参照《云南省物业服务导则（试行）》，签定物业服务合同，约定服务标准；要求物业服务企业主动到项目所属街道、住建部门填报企业信用评价基础信息，以便纳入行业信用评价管理。
6.指导物业服务企业参与疫情防控工作
自2020年春节期间新冠肺炎疫情防控工作启动以来，全市1100余家物业服务企业，6万余从业人员一直坚守一线，配合街道（社区）对居住小区开展人员排查、居家隔离、出入管控、体温检测、高频消杀作业等疫情防控工作，形成了“治疗一线在医院、防控一线在社区”的网格式管理工作局面，有效地控制了疫情在昆明市的传播和蔓延，体现了物业服务融入社区治理工作的高度政治自觉和强烈的责任担当，得到了服务小区业主的支持和认可。昆明市住房和城乡建设局作为物业服务行业业务主管部门，做到了认真传达落实省、市各级部门疫情防控文件要求，关注疫情防控形势、动态通报官方发布信息，积极响应分区分级精准防控要求，及时调整不同阶段工作要点，做好物业服务居住小区疫情防控行业指导和监督检查工作。同时，会同市委组织部印发《关于在疫情防控阻击战中充分发挥“红色物业”先锋模范作用的通知》，要求各物业服务企业，尤其是“红色物业”党组织，充分发挥战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用，把疫情防控工作作为“守初心、担使命”的重要考察标准。在疾控部门指导下，做好涉及楼栋、单元居住人员隔离和公共区域消杀工作，并对小区业主提供必要生活帮助。发动业主、业主委员会，全面加强居住小区物业服务区域疫情防范工作，确保“组织到位、宣传到位、排查到位、监测到位、消杀到位、隔离到位、保障到位”。
正如您在建议中提到的,在我市的物业管理工作中,也存在一些问题,主要有: 一是法律法规操作性不强。现行国家的物业管理条例和省市办法中，虽然对业主、业委会、物管企业的权利与义务进行了规定，但对于业委会的组织上明确不够，导致业委会的建设滞后，影响了物业管理各环节的畅通，没有形成闭环。具体表现主要是业委会成立难，业主会议召集难，对既有的乱象纠偏难，业主诉求回应难等。比如我市5396个小区中，仅有305个成立了业主委员会，所占比例仅为5.65%。
二是物业服务未有效纳入基层社会治理工作，各部门齐抓共管工作格局未形成。街道办事处（乡镇人民政府）专职工作人员配备不足，各行政主管部门协同小区管理不到位，未形成齐抓共管工作格局。
三是物业服务企业规模参差不齐，小微企业偏多，物业服务品质提升难。新办物业服务企业申请营业执照无准入条件限制。特别是物业管理师职业资格、物业服务企业资质取消后，物业行业准入门槛降低，企业和从业人员素质良莠不齐，专业化服务水平不高，收费标准与服务质量矛盾引发的纠纷多发。
四是老旧小区引入专业物业服务难。老旧小区规划设计标准低，配套设施不全，整体布局不足，基础设施严重老化、缺损，设施设备维修困难。同时，大多无物业管理用房，且物业服务费收取困难，通过市场化运作方式，难以解决老旧小区物业服务有效覆盖问题。
三、建议办理情况
建议指出通过建立完善政府部门监督管理联动机制；建立完善物业管理公司监督惩戒机制；建立物业管理综合执法进社区机制；建立完善物业管理公司规范服务指导手册；进一步建立完善物业管理政策法规；充分发挥业主委员会的重要作用；建立小区对疫情防控等公共安全联动机制等举措，进一步加强行业管理。市住房和城乡建设局已在近期工作重点和中长期工作计划中予以采纳和落实。
（一）开展居住小区物业服务品质提升综合整治工作
印发实施《昆明市居住小区物业服务品质提升集中整治工作方案》，促进物业服务企业规范运营，维护物业服务活动中各方当事人的合法权益，提升居住小区物业服务品质，营造和谐宜居居住环境。
1.引导物业服务行业自律，并与信用评价工作结合
以街道为单位，要求全市居住小区物业服务企业签署《居住小区物业服务品质提升承诺书》。市、区两级住建部门将物业服务企业居住小区物业服务品质提升工作要求执行情况与居住小区物业服务企业信用评价相结合，通过收集物业服务企业信用评价日常管理信息、年度物业服务项目评优评先孵化工作等多种方式，强化物业服务行业监管，引导行业自律。
2.开展执法监督进小区
针对业主乱扔垃圾、车辆乱停乱放、堵塞消防通道、噪音扰民等不文明行为，要求物业服务企业履行宣传、劝阻、报告职责。各辖区政府、管委会统筹协调，制定辖区物业服务居住小区综合管理工作清单，明确各行业主管部门职能职责，以及执法部门执法内容、执法流程、执法责任人，联系电话等，住建部门负责及时传达至辖区各物业服务企业知晓，要求物业服务企业依据不同情形，及时报告具有行政处罚权的行业主管部门，开展城管、消防等部门执法监督进小区。
3.建立物业服务领域矛盾纠纷“党建引领、街道吹哨、部门报到”工作机制，解决问题在基层
由昆明市网格化综合监督指挥中心负责，以城市网格化管理体系为依托，组织市、区网格监督员对居住小区内的环境卫生、乱堆杂物、生活垃圾分类等重点问题开展巡查。按照《关于全面推行“党建引领、街道吹哨、部门报到”工作的意见（试行）》（昆办通〔2019〕105号）要求，由街道（社区）将居住小区群众反映强烈、长期得不到处理、反复多发的热点难点问题纳入吹哨事项，按程序组织开展“党建引领、街道吹哨、部门报到”工作，将物业服务领域矛盾纠纷解决在基层，控制在萌芽状态。
（二）建立完善物业服企业信用评价机制，强化物业服务企业事中事后监管
1. 建立完善物业服务企业信用评价机制，注重评价结果综合运用
在《云南省物业企业信用评价管理办法（试行）》基础上，不断补充完善昆明市物业服务企业信用评价指标体系，动态收集物业服务企业加分事项和负面清单事项。注意评价结果综合运用。对物业服务信用评价为“差”的企业，充分尊重业主评价意见，指导业主委员会或街道代行业主委员会职责，组织召开业主大会，对物业服务评价为“差”项目的物业服务企业进行投票表决，退出项目现有物业服务企业，引入新物业服务企业。制定昆明市居住小区物业服务企业退出工作指引，规范物业服务企业退出工作程序，实现新、老物业服务有效衔接，建立物业服务企业能进能退的管理机制。
2. 建立物业服务信息公示制度，强化事中事后监管
草拟关于完善住宅小区物业服务备案有关事项的通知，要求物业服务企业主动到项目属地街道、住建部门办理项目备案、价格备案和合同备案。通过“云南省物业服务企业信息管理系统”报送企业信用基本信息，以便纳入信用评价体系进行监管。草拟昆明市住宅小区物业服务内容公示通知，要求物业服务企业公示住宅小区的物业服务内容、收费标准、代收代支事项、住宅专项维修资金收支、共用部位和共用设施设备等情况，建立物业服务企业面向小区业主、业主委员会，主动接受监督工作制度。行业主管部门通过“双随机一公开”、业主投诉、新闻媒体报道等渠道，对物业服务企业履行物业服务合同约定事项情况进行监督检查，检查结果纳入年度信用评价管理信息。
（三）进一步完善物业服务管理政策法规
1.推进《昆明市物业管理条例》立法工作
《昆明市物业管理条例》已列入市人大常委会2020年度立法工作计划调研类项目，正在按照立法程序，开展前期立法调研工作，起草文本初稿及调研报告。我局将结合昆明实际，坚持科学立法、民主立法、依法立法，突出地方特色，充分体现我市物业管理中的好经验好做法，加强制度和机制创新，着重破解物业管理中定价与收费、违规与纠正、业主权利与物业义务、服务与监管等方面的难题，使法规更能接地气、更有针对性和可操作性，经得起实践的检验，实现立法质量由“有法可依”向“良法善治”迈进。
2.完善物业服务管理配套政策
认真贯彻落实《关于全面加强党建引领社区物业服务工作的意见（试行》、《关于全面开展居民小区党建工作的指导意见》，促进物业服务与社区治理共驻共建、融合发展。指导、督促物业服务行业参与居民小区党建工作，建立健全居住小区党支部工作机制。
制定《物业服务合同》（示范文本），规范物业服务行为，明确物业服务企业、业主双方权利、义务。建立健全物业管理服务备案制度（包括项目备案、物业服务合同备案、物业服务项目经理备案），强化物业服务企业、物业服务项目经理的信用评价管理。
（四）规范业主委员会选举，充分发挥业主委员会自治作用
起草业主大会成立和业主委员会选举工作指引，明确市、区、街道各职能部门的工作责任、业主大会成立条件、筹备组组成和工作职责、业主大会决定事项、管理规约和议事规则、业主大会讨论形式、业主身份认定；业主委员会委员组成、委员条件、任期和职责、档案管理和印章管理、会议召开和资格终止、换届和档案资料移交等工作事项，规范业主大会成立和业主委员会选举工作。
加强业主委员会党建引领，赋予街道对业主委员会人选建议权和把关审核权，通过法定程序，选举出有公心、有热情、有能力的业主特别是业主中的党员，担任业主委员会成员和业主委员会主任。鼓励业主中的党员、人大代表、政协委员、律师、机关事业单位人员积极参与业主委员会选举。进一步理顺街道、业主委员会、物业服务企业之间的关系，推进沟通合作，提升街道物业服务综合管理水平。
（五）建立居住小区对疫情防控等公共安全事件处置联动机制
1.明确物业服务企业社会突发公共事件责任边界
组织各物业服务企业学习《中华人民共和国民法典》第285条规定，明确物业服务企业处置社会突发公共事件的责任。市住房城乡建设局将在《昆明市物业管理条例》立法和《物业服务合同》（示范文本）起草过程中，进一步明确物业服务企业处置社会突发公共事件的责任，厘清物业服务企业和公共服务部门职责边界。
2.指导物业服务企业积极参加处置社会突发公共事件的法律培训和专业知识培训
在法律培训方面，涉及《中华人民共和国突发事件应对法》、《中华人民共和国传染病防治法》、《中华人民共和国安全生产法》、《特种设备安全法》、《危险化学品安全管理条例》、《中华人民共和国消防法》等。在专业知识方面，包括高空坠物、浸水漏水、室内被盗、存车受损、人身伤害、电梯事故、发生火灾、交通意外、刑事案件风险、洪涝灾害、传染病防疫、地震灾害等专业处置知识和技能的培训，通过培训，提高物业服务企业处置社会突发公共事件能力和水平。
3.全面推进基层应急管理工作
目前，市应急局正在开展基层应急管理工作调研，计划出台加强基层应急管理工作的指导性文件。市住房城乡建设局将认真执行应急管理方面指导性文件要求，指导、督促物业服务企业制定企业内部参与应急处置人员分工、物资准备、指挥调度、协调配合应急预案，按照应急管理统筹安排，积极配合街道（社区）、应急、公安、卫健等部门，参与公共事件应急处置工作，形成居住小区公共安全事件处置联动机制。
再次感谢您对物业服务管理工作的关心和支持。
以上答复，如有不妥，请批评指正。
昆明市住房和城乡建设局
2020年8月27日
