关于昆明市第十四届人大五次会议第145085号建议答复的函
段智寰代表：
您提出的《关于对我市老旧小区建立物业管理的建议》（第 145085 号）收悉，交由我局主办，市民政局协办，现答复如下：
一、建议的主要内容和对工作的启发
（一）建议的主要内容
建议内容主要围绕老旧小区物业服务覆盖和参与老旧小区物业服务企业财税补贴，以及小区内低收入人群采取物业服务费补贴政策。
（二）对工作的启发
建议对老旧小区物业服务企业引入收支平衡和低收入困难群体物业服务费交纳难点问题，提出了很好的工作思路和解决途径。
二、老旧小区物业服务引入涉及法律法规和工作现状
（一）老旧小区物业服务引入涉及法律法规
1.根据《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《昆明市物业管理办法》等法律法规，按物权决定管理权的原则，业主是小区物业管理的需求主体，老旧小区物业管理采取何种方式如何管理，由全体业主决定。
2.根据2016年2月施行的《昆明市物业管理办法》，街道办事处可作为老旧小区推进物业管理的倡导者和平台搭建人，可按相关程序牵头组织召开业主大会成立业主委员会，对小区的公共部分管理事务进行表决（经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意），由业主大会决定小区实施物业管理的方式（业主自治、实施专业化物业管理等）。
3.即将于2021年1月1日起施行的《民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。由业主共同决定小区的共同管理事项。
（二）老旧小区物业服务引入工作现状
截止2019年底，全市住宅小区数量为5396个，面积2.94亿平方米。实施物业服务住宅小区1783个，占比33%，面积1.96亿平方米，占比66.65%。成立业主委员会305个，成立比例为5.65%。全市有3613个（占比66.9%），8700万平方米的老旧小区没有引入物业服务，其中：单位自管和房管所管理2366个，占比65.49%；剩余1247个小区由街道（社区）在日常管理中进行部分社会事务管理，占比34.51%，这部分居住小区分布零散、规模较小。
1.积极探索推进老旧小区物业服务覆盖工作
实施老旧小区改造，探索推进老旧小区物业服务引入。制定实施《昆明市城镇老旧小区改造实施方案》，对2000年前建成的城镇老旧小区实施改造，并明确了三种改造类型和31项改造内容。截至目前，累计完成130个小区（院落）改造，改造面积679.5万平方米。为加强老旧小区改造后规范管理，尝试创新多种方式推进老旧小区物业服务覆盖和业主自治管理。一是“公益物业+政府补贴”模式，如龙翔街道西站社区、官渡区曙光东区；二是“结对帮扶+公益物业”模式，如拓东路街道，由辖区24家公共单位对5个社区、39个无人管理楼院开展结对帮扶方式，提供物业服务；三是“有带无”扩张模式，如鼓楼街道桃源社区党委，引领2家建立党支部的物业服务企业，采用向外扩张覆盖方式，解决周边老旧小区物业服务难题；四是国资物业进驻模式，如丰宁街道虹山中路社区，通过社区党委联动，引进国有公司下属物业服务企业提供物业服务；五是党建引领、业主自治模式。如护国街道祥云街社区，依托社区工作人员，牵头成立3人党小组，进而组成7人业主管理小组，实施业主自管自治。
2.全面开展居民小区党建工作
认真落实昆明市《关于全面开展居民小区党建工作的指导意见》，在全市推行建立实体化的居民小区党支部，构建“街道党工委—社区党组织—小区党支部”三级党组织架构，明确小区党支部在小区治理中发挥领导核心作用，并赋予支部决策权、建议权、人事权、监督权、评议权五项权力，具体负责领导、统筹、协调推动一切组织和资源参与小区治理和服务，逐步建立以小区党支部为核心，业委会（业主代表）、物业服务企业紧密参与的组织管理框架，解决小区治理中的重点难点问题，构建居民小区共建共治共享的新格局，切实打通基层治理的“最后一百米”。 2020年6月8日，召开全市居民小区党建现场推进会，将居民小区党建和网格党建统一起来进行安排部署。作为全市试点区的五华区，采取“一小区一支部、多小区一支部、一小区多支部”的方式，探索形成了独具特色的居民小区党建路径，目前已组建小区党支部248个，覆盖居民小区937个。
3. 全面推行“党建引领、街道吹哨、部门报到”工作机制
制定出台《关于全面推行“党建引领、街道吹哨、部门报到”工作的意见》及《昆明市“党建引领、县区吹哨、部门报到”网格化监督体系实施方案》，全面建立 “社区吹哨、街道部门报到”“街道吹哨、县区部门报到”“县区吹哨、市级部门报到”三级“吹哨报到”工作体系。截至目前“县区吹哨、市级部门报到”10次，其中，重点哨6件，协调哨4件，一批基层部门长期想解决而无法解决的难题得到了有效解决。
三、建议办理情况
（一）已采纳工作建议
为解决老旧小区管理问题，以2020年度昆明市创建昆明市文明城市和老旧小区改造推进为契机，市住房和城乡建设局积极采纳工作建议，向各辖区政府、管委会印发《关于开展物业服务基础薄弱老旧小区综合整治的工作提示》《关于加强城镇老旧小区改造管理工作的通知》,建议各辖区尊重居民意愿，由街道（社区）牵头，辖区住建部门给予业主指导，结合老旧小区改造民意调查，推进老旧小区物业服务引入工作，并提供若干引入方式供基层部门参考：一是通过招投标方式，选聘物业服务企业；二是周边品牌物业扩展，引入物业服务企业。与周边商品房住宅小区物业服务企业协商，采用对外扩展方式，覆盖周边无人管理小区，引入物业服务企业；三是经业主讨论同意，交由辖区国有平台公司提供物业服务，整合小区内现有资源，弥补物业收费不足，保障收支平衡；四是组建志愿者队伍，实施业主自治管理。统筹凝聚街道、社区与驻区单位资源、力量，发动老旧小区内在职党员、志愿者、楼栋长，业主代表，组成老旧小区物业服务志愿者队伍，提供物业服务，实现老旧小区物业服务有效覆盖。
（二）下一步工作计划
1.加强业务指导，提升基层管理能力
街道办事处作为组织召开业主大会成立业主委员会的牵头部门，市住房城乡建设局将加强行业管理指导政策拟定，并要求辖区住建部门落实属地化管理要求，对街道（社区）物业服务管理工作人员持续做好业务指导工作。对实施专业化物业服务有需求的老旧小区，积极给予工作协助。依托物业管理协会等社会组织，从组织开展招投标工作、编制物业服务方案、测算物业服务费等方面，提供第三方机构专业化指导。
2.认真落实居民小区党建工作， 建立联席协商机制
认真贯彻落实《关于全面开展居民小区党建工作的指导意见>的通知》，指导、督促物业服务行业参与居民小区党建工作，建立健全居住小区党支部工作机制。一是建立三方互动机制。逐步形成以居住小区党支部为核心，业主委员会（业主代表）、物业服务企业、紧密参与的组织管理框架，发挥居民小区党组织在协调业主委员会（业主代表）与物业服务企业关系中的作用，及时沟通、协调、处理涉及物业服务的各类具体问题。二是建立联席协商机制。由居民小区党支部牵头，成立由业主、业主委员会（业主代表）和物业服务企业共同参与的多方联席会，制定议事规则和工作流程，建立供需清单，密切工作联系，每月召开工作例会，指导业主委员会依法履行职责、依法换届等事宜，协调解决物业服务过程中发生的重大矛盾纠纷，研究、协商、解决居民反映突出问题。三是建立工作报告机制。居民小区党支部每月向社区党组织报告小区工作开展情况，对小区出现的维稳、安全和业主重要权益等问题及时向社区党组织报告。
3.探索困难群体物业服务费用补贴政策
对老旧小区交纳物业服务费有困难的经济收入困难弱势群体，积极对接财政、民政部门，探索困难群体财政扶持政策。民政重点做好低保、特困对象的认定、核实、补贴资金发放工作；财政部门重点做好财政补贴资金测算和统筹保障工作。
感谢您对我市物业服务管理工作的关心和支持！
以上答复，如有不妥，请批评指正。
昆明市住房和城乡建设局
2020年8月27日
