关于昆明市第十四届人大五次会议第145144号建议答复的函
杨菊芬代表：
您提出的《关于推行“街区式准物业”管理 的建议》（第 145144 号）收悉，交由市住建局主办、市委社工委协办，现答复如下：
一、建议主要内容和对工作的启发
（一）建议的主要内容
建议提及采取 “财政补贴、街道主导、市场运作、社区监督、居民参与”的“五位一体”方式，探索建立“街区式准物业”服务的长效机制，结合老旧小区改造，提升小区的基础设施配套后，对具备基础条件，业主引入物业服务意愿强烈的小区，实施老旧小区物业服务引入工作。
（二）对工作的启发
建议中提及通过“因地制宜进行微改造” “建立完善相关机制”、“强化基础设施建设”、“明确服务内容和范围”，规范老旧小区改造和物业服务引入、后续管理，为我市老旧小区物业服务规范工作指出了工作要点。
二、老旧小区物业服务引入涉及法律法规和工作现状
（一）老旧小区物业服务引入涉及法律法规
1.根据《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会于业主委员会指导规则》、《昆明市物业管理办法》等法律法规，按物权决定管理权的原则，业主是小区物业管理的需求主体，老旧小区物业管理采取何种方式如何管理、小区共用部位产生的收益用途等小区公共管理事务，应由全体业主决定。老旧小区改造后提升了硬件设施设备，如果具备实施专业化物业管理的条件，可按业主意愿选择实施。
2.根据2016年2月施行的《昆明市物业管理办法》，街道办事处可作为老旧小区推进物业管理的倡导者和平台搭建人，可按相关程序牵头组织召开业主大会成立业主委员会，对小区的公共部分管理事务进行表决（经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意），由业主大会决定小区实施物业管理的方式（业主自治、实施专业化物业管理等）。
3.即将于2021年1月1日起施行的《民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。由业主共同决定小区的共同管理事项。
（二）老旧小区物业服务引入和行业管理工作现状
1.积极探索推进老旧小区物业服务覆盖工作
老旧小区由于规划设计标准低，配套设施不全，整体布局不足，基础设施严重老化、缺损，卫生管理不到位，设施设备维修困难。同时，大多无物业管理用房、物业服务费收费价格低、收取困难，造成老旧小区物业服务覆盖工作推进缓慢。各辖区均在尝试创新不同方式，推进老旧小区物业服务覆盖和业主自治管理。如龙翔街道西站社区，采用“物业支部+公益物业+过渡性财政补贴+居民低物业费+停车收费”方式，引入物业服务；拓东路街道，由辖区24家公共单位对5个社区、39个无人管理楼院开展结对帮扶方式，提供物业服务；鼓楼街道桃源社区党委，引领2家建立党支部的物业服务企业，采用向外扩张覆盖方式，解决周边老旧小区物业服务难题；丰宁街道虹山中路社区，通过社区大党委联动，引进国有公司下属物业服务企业提供物业服务；护国街道祥云街社区，依托社区工作人员，牵头成立3人党小组，进而组成7人业主管理小组实施自管自治。
2.宣贯物业服务标准，强化物业服务行业监管
组织辖区住建部门、物业服务企业，做好《云南省物业服务导则（试行）》宣贯工作，要求物业服务企业对新承接项目，参照《云南省物业服务导则（试行）》，签定物业服务合同，约定服务标准。要求物业服务企业主动到项目所属街道、住建部门填报企业信用评价基础信息，纳入行业信用评价管理。2020年5月，组织开展了2019年度居住小区物业服务企业信用等级评价工作。全市共有172家物业服务企业确认信用评价等级，分别是示范物业服务企业9家，优秀物业服务企业71家，良好物业服务企业59家，合格物业服务企业33家。评价结果已在昆明市住房和城乡建设局门户网站公开，提供有关单位和个人查询。
会同市委组织部，共同制定出台《关于全面加强党建引领社区物业服务工作的意见》，成立市级物业服务行业党委，并推动成立14个区（县）级物业服务行业党委，构建 “纵向依托行业协会党委、横向联合街道社区党组织、各方齐抓共管”的治理格局。积极打造“红色物业”工作品牌，2019年度评选出38个县（区）级“红色物业”，择优评定15个市级“红色物业”，充分发挥“红色物业”品牌示范效应，引导行业自律。
目前，正在起草昆明市居住小区物业服务企业退出工作指引，规范居住小区物业服务企业退出工作，建立物业服务企业退出工作机制,进一步强化物业服务行业监管。
三、建议办理情况
（一）已采纳工作建议
1.实施老旧小区改造，满足引入物业服务基础条件
制定出台《昆明市城镇老旧小区改造实施方案》，明确了三种改造类型和31项改造内容：一是基础设施保障类，包括：房屋防水措施处理、雨水管修理更换、化粪池清理、给水管道保养修缮、架空线清理、消防通道清理、水电一户一表改造、燃气管道敷设入户、照明设施改造、路面修缮、楼道扶手踏步更换修补等内容；二是基础设施提升类，包括：5G网络建设、公共充电设施建设、排水整治（有条件的进行雨污分流）、增补单元消防设施、楼道墙面粉刷、小区楼栋标识、单元防盗门修理更换、房屋外立面整治、增设小区安防设施、增设环卫设施、机动车非机动车停车区域整治、屋顶太阳能改造、小区绿化提升、加装电梯等内容；三是完善公共服务类，包括：无障碍通道设置、公共活动空间建设、室外健身器材设置、养老抚幼场地、文化服务设施、信报箱快递柜增设、其他便民设施等内容。通过实施老旧小区改造，改善居民居住环境，提升小区硬件配置，减轻物业服务企业投入改造资金压力，满足物业服务引入基础条件。
2.尊重居民意愿，引入物业服务
为解决老旧小区管理问题，以老旧小区改造工作推进为契机，市住房和城乡建设局积极采纳工作建议，向各辖区政府、管委会印发《关于开展物业服务基础薄弱老旧小区综合整治的工作提示》，《关于加强城镇老旧小区改造管理工作的通知》，建议各辖区尊重居民意愿，由街道牵头，辖区住建部门给予业务指导，组织召开业主大会，结合老旧小区改造民意调查，推进老旧小区物业服务引入工作，逐步实现有物管用房、有设施维保、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有绿化管养、有维修管理、有配套保养的“八有”目标，并提供若干引入方式供基层部门参考：一是通过招投标方式，选聘物业服务企业；二是周边品牌物业扩展，引入物业服务企业。与周边商品房住宅小区物业服务企业协商，采用对外扩展方式，覆盖周边无人管理小区，引入物业服务企业；三是经业主讨论同意，交由辖区国有平台公司提供物业服务，整合小区内现有资源，弥补物业收费不足，保障收支平衡；四是组建志愿者队伍，实施业主自治管理。统筹凝聚街道和驻区单位资源、力量，发动老旧小区内在职党员、志愿者、楼栋长，业主代表，组成老旧小区物业服务志愿者队伍，提供物业服务，实现老旧小区物业服务有效覆盖。
3.全面开展居民小区党建工作
认真落实《关于全面开展居民小区党建工作的指导意见》，在全市推行建立实体化的居民小区党支部，构建“街道党工委-社区党组织-小区党支部”三级党组织架构，明确小区党支部在小区治理中发挥领导核心作用，并赋予支部决策权、建议权、人事权、监督权、评议权五项权力，具体负责领导、统筹、协调推动一切组织和资源参与小区治理和服务，逐步建立以小区党支部为核心，业委会（业主代表）、物业服务企业紧密参与的组织管理框架，解决小区治理中的重点难点问题，构建居民小区共建共治共享的新格局，切实打通基层治理的“最后一百米”。作为全市试点区的五华区，采取“一小区一支部、多小区一支部、一小区多支部”的方式，探索形成了独具特色的居民小区党建路径，目前已组建小区党支部248个，覆盖居民小区937个。
4.健全基层协商议事协调机制
发挥市委社会工委统筹协调作用，不断健全市、县（市）区、街道、社区四级联席会议和“跨部门、跨区域”议事协调机制，推行片区长、楼栋长制度，激活基层服务管理的神经末梢，探索物业监管延伸到街道工作机制。围绕群众反映强烈的民生问题，搭建社区和居民小区、业委会（院落居民自治组织）、业主代表、物业服务企业、相关专家学者、人大代表、政协委员、社会工作者等利益相关方充分参与社区治理的“网络议事厅”“居民议事会”等民主协商平台，丰富协商方式，探索实行试点社区“三有一公开”（有自治组织、有自治公约、有自治管理，推行小区、楼院院务公开），因地制宜开展党组织领导下的小区、楼院自治，强化群众社会责任感，推进居民小区协商议事制度化。
（二）下一步工作计划
1.加强业务指导，提升基层管理能力
街道办事处作为组织召开业主大会成立业主委员会的牵头部门，市住房城乡建设局将加强行业管理指导政策拟定，并要求辖区住建部门落实属地化管理要求，对街道物业服务管理工作人员做好业务指导工作。对实施专业化物业服务有需求的老旧小区，积极给予工作协助。依托物业管理协会等社会组织，从组织开展招投标工作、编制物业服务方案、测算物业服务费等方面，提供第三方机构专业化指导。按照居民需求清单，确定物业服务内容、物业服务费交纳标准，签订《物业服务合同》，按照合同约定事项，有偿为老旧小区居民提供物业服务，协助街道和各行业主管部门，规范居住小区内管理秩序。
2.强化物业服务企业信用评价监管
督促物业服务企业主动到项目属地街道、住建部门办理备案，并使用“云南省物业服务企业信息管理系统”报送企业信用基本信息，以便纳入信用评价体系进行监管。住建部门会同街道、各行政管理部门，通过“双随机一公开”、业主投诉、新闻媒体报道等多多种渠道，对物业服务企业履行物业服务合同约定事项情况进行监督检查，检查结果纳入年度信用评价管理加分、扣分信息，与信用评价等级确认关联，强化物业服务企业事中事后动态监管。
3.加强业主交费义务宣传，探索推进业主欠费纳入个人征信
加强业主契约意识引导，要求业主按照物业管理法律法规规定和《物业服务合同》约定事项，按时交纳物业服务费。根据国务院《社会信用体系建设规划纲要（2014—2020年）》、《国务院办公厅关于社会信用体系建设的若干意见》的相关规定，积极对接市发展改革委，提供物业服务方面的涉法涉诉业主信息，接入我国现行涉及个人征信的各类平台，由多部门对失信个人（业主）进行联合惩戒。
4. 抓实城市基层党建，提升基层治理水平
积极配合市委、市政府各相关部门，多部门联动、共同做好物业服务综合管理工作，提升基层治理水平。一是配合街道（社区）党组织，稳步推进党建引领社区物业服务工作，持续实施“物业企业党建覆盖提升”工程，确保2020年底前全市物业服务企业党的组织覆盖不低于50%，工作覆盖100%。二是继续开展“红色物业”评选授牌工作，持续扩大“红色物业”品牌效应。三是配合组工部门，全面落实居民小区党建工作。通过实施四年行动计划，确保2020底前实现不少于20%的城市社区中的居民小区党组织覆盖，2021年底前居民小区党组织全覆盖，2022年初步形成共建共享小区治理格局，2023年形成一批居民小区党建工作品牌。四是按照“党建引领、街道吹哨、部门报到”工作机制，认真落实《昆明市“党建引领、县区吹哨、部门报到”网格化监督体系实施方案》，多部门工作联动，切实解决一批基层长期想解决而解决不了的问题。
感谢您对我市物业管理工作的关心和支持。
以上答复，如有不妥，请批评指正。
昆明市住房和城乡建设局
2020年8月17日
