关于政协昆明市十三届四次会议第134312号提案答复的函
致公党市委：
贵委在昆明市政协十三届四次会议上提出的《关于推动昆明康养地产发展的建议》（第134312号），已交由我局研究办理，现将我局的办理意见答复如下：
一、提案所提的意见建议
随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，人民群众对美好生活的向往和需要呈现多样化、多层次、多方面的特点，住房需求正在由简单的居住功能向个性化、高品质需求转变。为适应经济“新常态”下房地产开发向细分领域转型的市场要求，抢抓健康医疗市场需求前景及政策利好的机遇，房地产开发逐步由粗放式的“拿地、建楼、销售”模式向大健康领域“健康+地产”发展模式转型。自2016年12月中央经济工作会议首次提出坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位以来，全国多个城市相继出台房地产调控政策，并研究建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。习近平总书记在十九大报告中提出“要积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医养结合，加快老龄事业和产业的发展”，这既是对我国老龄化社会面临的形势和矛盾的准确判断，也是对养老产业政策体系建设、老龄事业发展的深刻分析，为推动康养地产发展指明了方向。
贵委在提案中围绕如何避免昆明康养地产以康养之名，行地产之实，建设性地提出了通过加强市政配套倾斜提高项目吸引力，通过推动Reits（Real Estate Investment Trusts房地产投资信托基金）融资提供金融支持，通过加强事前、事中、事后监管确保项目医疗、教育、文化、旅游等配套资源同步建设、同步交付等非常好的建议，这对于昆明市进一步做好相关工作有很大的启发和帮助。
二、基本情况
（一）政策支持
1.国家层面
2013年国务院印发《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号），指出要统筹利用各种资源，促进养老服务与医疗、家政、保险、教育、健身、旅游等相关领域的互动发展，要探索医疗机构与养老机构合作新模式推动医养融合发展，要将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，合理安排用地需求，对营利性养老机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应，并制定支持发展养老服务业的土地政策，严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。
2016 年10月国务院印发《“健康中国 2030”规划纲要》，明确指出应积极促进健康与养老、旅游、互联网、健身休闲、食品融合，催生健康新产业、新业态、新模式。
2017年8月21日财政部、民政部、人社部联合发布《关于运用PPP模式支持养老服务业发展的实施意见》要求地方政府运用授权经营、资本金注入、土地入股、运营补贴、投资补助等方式对养老项目进行支持，允许社会资本配套建设符合规定的医院、康养中心、疗养院及附属设施等经营性项目，提高项目综合盈利能力。
2.云南省层面
2016年云南省人民政府办公厅印发《云南省生物医药和大健康产业发展规划（2016—2020年）及三年行动计划（2016—2018年）》（云政办发〔2016〕133号），明确提出要打造一批知名的养生养老基地，通过创新医疗机构与养老机构合作的养老模式,推进构建养老服务综合体,打造“银发产业”。
3.昆明市层面
2016年12月在昆明大健康国际高峰论坛上正式提出打造“中国健康之城”的目标，大健康产业将成为昆明的旗帜产业。2018年云南省两会提出将以“世界一流”的标准打造昆明成为国际医疗健康城。2019年2月国家发展改革委印发了《关于支持云南省加快建设面向南亚东南亚辐射中心的政策措施》，明确提出支持昆明市开展健康产业示范。2019年12月188bet体育_188体育投注-在线APP官网@关于印发《昆明市大健康产业发展规划（2019—2030年）》（昆政发〔2019〕39号），明确提出要依托独特气候和生态优势，降低政策门槛，引入社会优质养老服务力量，融合“互联网+”，推动健康养老供给侧结构性改革，支持养老服务产业与健康、养生、旅游、文化、健身、休闲等产业融合发展，丰富养老服务产业新模式、新业态，建成全球知名的候鸟式（旅居）养老胜地，并计划打造梦云南温泉国际康养度假区（安宁市）、新昆华医院二期康养项目（安宁市）、绿地春城·滇池国际健康示范城（度假区）、帕塔拉·湖岸国际健康社区项目（度假区）、康美昆明健康城（呈贡区）、鹏瑞利国际大健康城（呈贡区）、智者山丘（盘龙区）、杏林大观园（石林县）、昆明滇池国际养生养老度假区（晋宁区）、泰康之家·滇池国际生命健康城项目（晋宁区）等10大康养社区项目。
（二）发展现状
云南省具有丰富的生态、气候、文化旅游和休闲度假资源，拥有独特的健康资源，昆明享有“春城”美誉，是云南省省会城市，其发展首位度、经济集中度、产业支撑度、社会集聚度都很高。近年来伴随着全省、全市交通、教育、医疗等生活配套设施的逐步完善，为昆明市康养地产发展带来了良好的发展契机。目前，已有绿地、恒大、融创、保利、诺仕达等十余家品牌房企在昆布局康养项目开发。据不完全统计，全市已签署20余个康养地产项目，开发规模超13万亩，总投资近5000亿元，其中，绿地春城·滇池国际健康示范城、帕塔拉·湖岸（昆明）国际健康社区项目等项目已入市销售。
（三）存在问题
由于康养地产项目前期投入大、投资回收周期长，缺乏长期的投资方、缺乏专业的运营机构、缺乏完整的金融支撑体系等问题，导致康养地产难以摆脱去地产化、实现康养目标的开发运营困境。
1.投资成本高。一是土地成本高，由于对康养地产项目用地缺乏明确的界定和具体的土地支持政策，目前在昆康养地产项目均是通过正常的招拍挂程序获取土地，土地成本较高；二是融资成本高，目前针对康养地产项目缺乏完整的金融支撑体系，目前国内市场还没有推出Reits，加之近年来国家对房地产领域的金融政策持续收紧，导致康养地产项目融资难、融资成本高；三是运营成本高，与普通的住宅项目不同，康养地产需要完整的硬件产品配置及软件服务运营系统来支撑，大部分物业均由房地产开发企业自持，项目的硬件配置成本与运营服务成本相对较高。
2.缺乏长期的投资主体。目前全国康养地产盈利主要来源于一次性销售收益、长期性租赁收益及相应的医疗、文化、旅游等服务增值收入，相较于普通的住宅项目，康养地产项目的投资回收周期更长。在缺乏长期投资人的情况下，为加快资金回笼，开发商普遍倾向于优先开发建设能够通过一次性销售获取收益的住宅部分，其他配套的医疗、教育、文旅等建设滞后。
3.缺乏专业的运营机构。康养地产的核心在于运营服务，目前康养地产项目开发、投资、运营还是以房地产开发企业为主，项目缺乏具有丰富运营服务经验的专业机构，必然影响康养地产行业的可持续发展。
4.缺乏协同监管的长效机制。康养地产项目涉及省、市、县（区）三级的自然资源和规划、发展改革、民政、卫生健康、住房城乡建设、金融、银保监等多个行业管理部门，项目的行业政策、行政审批、建设进度等信息不对称，导致监管分散，监管效率不高。
三、工作开展情况
（一）完善支持政策，保障房地产市场平稳健康发展
一是市人民政府于2020年4月17日正式印发《关于应对新冠肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展的通知》（昆政办函〔2020〕8号），从调整土地出让价款、城市基础设施配套费缴纳期限、实行容缺受理审批、优化商品房预售许可审批、大力推行网上审批服务、减免缓缴企业税收、做好受困企业金融支持加强房地产行业监管等十一个方面，支持房地产开发企业复工复产，保障昆明市房地产市场平稳健康发展。
二是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）、《住房和城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）以及《云南省商品房预售款监管办法》等有关法规、规章的规定，我局草拟了《关于加强商品房预售资金监管工作的通知（试行）》。《通知》从预售资金监管范围、职责分工、预售资金的归集、预售资金的使用、风险项目认定和分级监管、预售资金的监管等六个方面进行了明确，进一步加强房地产行业监管，切实保障购房人合法权益。目前，已通过合法性审核并上报市政府研究。
（二）开展房地产市场乱象整治
一是建立健全房地产市场乱象整治长效机制。昆明市制定了《昆明市打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项工作实施方案》及《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的工作方案》，成立了昆明市治理房地产市场乱象专项行动工作领导小组，建立健全房地产市场乱象整治长效机制。
二是联合市市场监督局、市城市管理局联合印发了《关于进一步整治商品房销售乱象的通知》（昆建通〔2019〕883号），进一步加强销售环节监管。
（三）加强规划审批事中事后监管工作
市自然资源规划局出台了《昆明市自然资源和规划局工程建设项目审批事中事后监管实施细则》，进一步健全监管责任体系，创新监管方式，提升行政监管效能和监管信息化水平，鼓励全社会参与监督，推动社会共管共治。
四、下一步工作计划
（一）明确发展定位，推动居住品质消费
建议由市发展改革委牵头，以全面提升“世界春城花都、历史文化名城、中国健康之城”三大城市品牌，加快建设立足西南、面向全国、辐射南亚东南亚的区域性国际中心城市为重点，做好全市产业发展规划，打造宜业宜居新昆明，为推动全市康养地产的健康发展奠定基础。
（二）加大用地保障力度
全力保障优质康养项目用地需求，积极争取自然资源部和省级支持，适度调增我市建设用地规模总量，用好存量建设用地和增减挂钩节余指标，优先保障重点项目落地实施。严格按需求和用途供地，对超出城市总体规划和土地利用总体规划确定的建设用地范围外的，必须进行选址调整；对擅自改变土地用途的，坚决从严查处。
（三）加强规划指导支持力度
以新一轮国土空间规划编制为契机，从空间布局上对康养项目建设给予充分保障。在规划审批上，严格按康养项目标准及企业与政府签订的康养协议，依法依规审批，从源头上保证康养项目“不跑调、不变味”。
（四）建立健全纵横联动、协同监管的长效工作机制
建议由市大健康办牵头，建立健全全市康养行业纵横联动、协同监管的长效工作机制，进一步加强部门之间协同配合，注重发挥地方政府就近就便监管的作用，加强有关部门和地方各级政府的上下联动监管。依托互联网和大数据技术，建立康养地产项目监管服务平台，为康养地产行业提供土地推介、政策解读、审批服务的同时，实现康养地产项目全过程的监管信息共享和进度追踪，既做好服务到位，又确保监管有效。
（四）加强行业监管，持续开展市场乱象整治
继续贯彻落实中央、省、市关于打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象的有关工作精神，对房地产开发企业违规预售、“价外加价”、虚假宣传等违法违规行为始终保持高压态势，发现一起、查处一起加强与城市管理部门、市场监督管理部门的执法联动。
感谢贵委对我局工作的关心和支持。
以上答复，如有不妥，请批评指正。
昆明市住房和城乡建设局
2020年8月27日
