关于政协昆明市十三届四次会议第134357号提案答复的函
民建昆明市委：
贵委提出的《促进住宅物业法制化、标准化、信息化建设的建议》（第134357号），交由我局主办，市委社工委协办，现答复如下：
一、建议主要内容和对工作的启发
（一）建议的主要内容
建议对我市住宅物业管理各阶段工作进行了梳理，指出了住宅物业管理存在的困难和问题，建议尽快拟定《昆明市物业管理条例》，建立物业诚信体系平台，培育业主委员会和物业服务企业两个主体，解决小区公共收益管理和物业服务收费调控机制两个主要矛盾，下沉物业监管，推进各部门工作覆盖，形成联动运行机制，不断强化物业服务行业法制化、标准化、信息化管理。
（二）对物业服务管理工作的启发
建议针对物业服务企业资质审批取消后，为行政管理部门面对存在困难和问题，加强物业服务行业管理提出了很好的工作建议，对进一步强化物业服务管理工作很有启发，部分工作建议已在工作实践中予以落实推进。
二、物业服务管理涉及法律法规和工作现状
（一）物业服务管理涉及法律法规
1.《中华人民共和国物权法》（主席令第62号）（2007年10月1日实施）
2.《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发〔2017〕13号）
3.《中共中央办公厅印发<关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见>》（2019年5月8日实施）
4.《物业管理条例》（国务院令第379号，2018年修订）
5.《住房城乡建设部关于废止<物业服务企业资质管理办法>的决定》（住房城乡建设部令第39号）（2018年3月8日实施）
6.《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）
7.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）
8.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）
9.《昆明市物业管理办法》（市政府令第133号）
10.《中共昆明市委办公室188bet体育_188体育投注-在线APP官网@办公室印发<关于全面推行“党建引领、街道吹哨部门报到”工作的意见(试行)>的通知》（昆办通〔2019〕105号）
11.《中共昆明市委组织部昆明市住房和城乡建设局印发<关于全面加强党建引领社区物业服务工作的意见（试行）>的通知》（昆组通〔2019〕80号）
12.中共昆明市委组织部关于印发《在全市“两新”组织中开展分类覆盖的工作方案》的通知（昆组通〔2020〕9号）
13.中共昆明市委组织部《关于印发<关于全面开展居民小区党建工作的指导意见>的通知》（昆组通〔2020〕31号）
14.《昆明市发展和改革委员会昆明市住房和城乡建设局关于贯彻<云南省物业服务收费管理实施办法>的通知》（昆发改价格〔2011〕1129号）
15.《云南省住房和城乡建设厅关于印发<云南省物业服务企业信用评价管理办法（试行）>的通知》（云建规〔2019〕2号）
（二）物业服务管理工作现状
截止2019年底，全市住宅小区数量为5396个，面积2.94亿平方米。其中：主城3927个，占72.7%，面积2.47亿平方米；其他县（市）区1469个，占27.3%，面积0.46亿平方米。实施物业服务住宅小区1783个，占比33%，面积1.96亿平方米，占比66.65%。成立业主委员会305个，成立比例为5.65%。办理物业服务备案，实际提供物业服务的企业数量为1149家。全市有3613个（占比66.96%），8700万平方米的老旧小区没有引入物业服务，其中：单位自管和房管所管理2366个，占比65.49%；剩余1247个小区由街道（社区）在日常管理中进行部分社会事务管理，占比34.51%，无物业服务老旧小区分布零散、规模较小。
在管理模式方面，自2004年起，昆明市物业服务管理实行属地化管理，由区具体负责本辖区内物业工作的监督管理，市住建局履行行业指导和协调服务职能。在监管手段方面，自2018年起，住建部废止了《物业服务企业资质管理办法》，物业行业监管方式由资质管理转变为通过“事中事后”监管、信用评价监管等“柔性”手段实施行业管理。市委社会工委发挥统筹协调作用，不断健全市、县（市）区、街道、社区四级联席会议和“跨部门、跨区域”议事协调机制，推行片区长、楼栋长制度，激活基层服务管理的神经末梢，探索物业监管延伸到街道、社区工作机制。围绕群众反映强烈的民生问题，搭建社区和居民小区、业委会（院落居民自治组织）、业主代表、物业服务企业、相关专家学者、人大代表、政协委员、社会工作者等利益相关方充分参与社区治理的“网络议事厅”、“居民议事会”等民主协商平台，丰富协商方式，探索实行试点社区“三有一公开”（有自治组织、有自治公约、有自治管理，推行小区、楼院院务公开），因地制宜开展党组织领导下的小区、楼院自治，强化群众社会责任感，不断优化全社会意愿和需求的最大公约数，推进居民小区协商议事制度化。
三、建议办理情况
贵委提出的《促进住宅物业法制化、标准化、信息化建设的建议》（第134357号）已全部采纳，并列入工作计划逐步落实。
（一）启动《昆明市物业管理条例》立法工作
《昆明市物业管理条例》已列入市人大常委会2020年度立法工作计划调研类项目，正在按照立法程序，开展前期立法调研工作。目前，已完成省外资料收集工作，并结合昆明实际进行分析，起草文本初稿及调研报告。在《昆明市物业管理条例》起草过程中，将充分吸收借鉴北京、上海物业服务管理方面经验做法，结合昆明实际，着重破解物业管理中定价与收费、违规与纠正、业主权利与物业义务、服务与监管、准入与退出等方面的难题，探索成立物业服务专家委员会，通过专家委员会加强行业指导和矛盾纠纷化解，使法规更能接地气、更有针对性和可操作性，实现立法质量由“有法可依”向“良法善治”迈进。
（二）建立物业服务诚信体系平台
1.做好住宅物业基础信息收集、整理和共享工作
由各辖区政府（管委会）牵头，自然资源和规划、住房城乡建设、市场监管、民政等部门配合，按照“网格化”管理方式，整理完善昆明市居住小区基本信息（包括：小区数量、类型、规模、产权权属、物业服务基本情况，业主委员会成立情况，党组织覆盖情况），进一步挖掘数据资源价值，推动散落在政府各部门、企事业单位数据实现共享。
2.建立物业服务信息公示制度
借鉴北京模式，探索开发昆明市业主小程序，实现物业服务政策实时宣传，小区物业服务事项、收费标准公示，住宅专项维修资金使用计划、使用余额发布，业主紧急维修事项申报，小区重大决策投票，业主对物业服务评价等功能。
要求物业服务企业通过“云南省物业服务企业信息管理系统”报送企业信用基本信息，以便纳入信用评价体系进行监管。行业主管部门通过“双随机一公开”、业主投诉、新闻媒体报道等多种渠道，对物业服务企业履行物业服务合同约定事项情况进行监督检查，检查结果纳入年度信用评价管理信息。
3.制定物业服务行业诚信评价体系
在《云南省物业企业信用评价管理办法（试行）》基础上，不断完善昆明市物业服务企业信用评价指标体系，动态收集物业服务企业加分事项和负面清单事项，对居住小区物业服务企业进行定期动态评价，并注意评价结果综合运用。对物业服务信用评价为“差”的企业，充分尊重业主评价意见，指导业主委员会或街道代行业主委员会职责，组织召开业主大会进行投票表决，退出项目现有物业服务企业，引入新物业服务企业。研究制定昆明市居住小区物业服务企业退出工作指引，规范物业服务企业退出工作程序，实现新、老物业服务有效衔接，建立物业服务企业能进能退的管理机制。
根据国务院《社会信用体系建设规划纲要（2014—2020年）》、《国务院办公厅关于社会信用体系建设的若干意见》的相关规定，由市住房城乡建设局向市发展改革委提供物业服务方面的涉法涉诉业主信息，接入我国现行的涉及个人征信的各类平台，探索多部门对失信个人（业主）进行联合惩戒。
（三）培育业主委员会和物业服务企业两个主体
1.培育业主委员会，推进业主委员会自治
研究制定业主大会成立和业主委员会选举工作指引，规范业主大会成立和业主委员会选举工作。加强业主委员会党建引领，赋予街道对业委会的人选建议权和把关审核权，通过法定程序，选举出有公心、有热情、有能力的业主特别是业主中的党员，担任业委会成员和业委会主任。鼓励业主中的党员、人大代表、政协委员、律师、机关事业单位人员积极参与业主委员会选举。进一步理顺街道、业主委员会、物业服务企业之间的关系，推进沟通合作，提升街道物业管理水平。
认真贯彻落实《关于全面开展居民小区党建工作的指导意见>的通知》，指导、督促物业服务行业参与居民小区党建工作，建立健全居住小区党支部工作机制。一是建立三方互动机制。逐步形成以居住小区党支部为核心，业主委员会（业主代表）、物业服务企业、紧密参与的组织管理框架，发挥居民小区党组织在协调业主委员会（业主代表）与物业服务企业关系中的作用，及时沟通、协调、处理涉及物业服务的各类具体问题。二是建立联席协商机制。由居民小区党支部牵头，成立由业主、业主委员会（业主代表）和物业服务企业共同参与的多方联席会，指导业主委员会依法履行职责、依法换届等事宜，协调解决物业服务过程中发生的重大矛盾纠纷，研究、协商、解决居民反映突出问题。
2.建章立制，规范物业服务企业行为
研究制定《物业服务合同》（示范文本），规范物业服务行为，明确物业服务企业、业主双方权利、义务。依托“云南省物业服务企业信息管理系统”，不断强化物业服务企业信用评价管理。
认真贯彻落实《关于全面加强党建引领社区物业服务工作的意见》，依托党群服务中心，统筹资源、提升居住小区物业服务品质，促进物业服务与社区治理共驻共建、融合发展。通过市、县（区）级“红色物业”项目评选工作，以点带面、引导物业服务行业自律。
（四）解决两个主要矛盾
1.规范小区公共收益管理，鼓励企业拓展业务
结合《物业管理条例》（国务院令第379号）第五十四条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”的规定，在《昆明市物业管理条例》起草过程中，明确住宅小区共用部位、共用设施设备公共收益管理，加强小区公共收益规范管理。
鼓励企业拓展业务，实现“三转变一拓展”。“转变一”为转变服务观念。行业从业人员把“管理者”观念转变为“服务者”观念，物业服务从传统的对“物”的管理转变为对“人”的服务。“转变二”为转变经营理念。物业服务具有公共服务属性，倡导企业在追求经济效益的同时更加关注社会效益。“转变三”为转变服务方式。从传统的“人海战术”转变到注重科技应用与创新上来，通过科技应用降本增效，借助科技创新和应用更好地提供“有温度的服务”。“一拓展”暨拓展物业服务领域，寻找行业新的利润增长点，鼓励行业示范项目企业探索物业服务向居家服务、居家养老等领域拓展，既满足老龄化时代养老服务的需要，也符合企业发展规划。
2.建立有效的物业服务收费调控机制
按照物业服务方面政策法规，由业主大会授权业主委员会，与物业服务企业协商确定物业服务费；物业服务企业也可以取得业主同意后，调整物业服务收费标准和服务内容，双方依据协商一致后签订《物业服务合同》，明确权利和义务。
由市物业管理行业协会按照物业服务收费包含的内容，对不同服务标准对应收费标准进行分析，建立物业服务行业质价相符参考标准，定期公布，为开发单位、业主、业主委员会、街道确定物业服务企业，约定物业服务事项和物业服务价格提供参考。
（五）推进物业服务监管下沉街道（社区），推进各部门工作覆盖，形成工作联动
1.明确市、区（县）住建部门职责分工，加强基层管理队伍建设
市级住房城乡建设部门加强行业规划、政策法规建设；县区住房城乡建设部门落实物业服务属地化管理工作，加强队伍建设，强化辖区内居住小区“双随机一公开检查”；加强对街道工作的业务指导，按照“街道吹哨、部门报到”工作机制，协助开展物业服务领域信访投诉问题调解工作。探索推进将物业服务监管纳入街道（社区）基层治理，街道（社区）按照网格化管理方式，加强居住小区日常监管。
2.下沉物业服务监管，赋权街道
借鉴五华区在街道办事处增设环境和物业管理中心，在社区成立环境和物业管理委员会的工作模式，探索延伸物业监管到街道和社区。加强对住宅小区业主大会和业主委员会的指导监督，督促住宅小区业主大会、业主委员会和物业服务机构依法依规履行职责。积极参与推动《昆明市街道办事处条例》、《昆明市社区治理促进条例》立法工作，探索赋予街道和社区在物业监管方面更大的管理权限。
3.完善党组织领导下，居民参与物业管理和基层治理机制
按照“边试点、边总结、边推广、边提升”的思路，鼓励县（市）区大胆探索创新，坚持“项目化”运作，扎实开展试点创建，有效发挥示范带动作用。一是深入实施“五个一批”示范工程。通过打造一批政府购买服务示范项目、一批党政群共商共建优秀社区（小区）、一批优秀社会组织、一批优秀社区学雷锋志愿服务工作站、一批民主法治示范社区（小区），发挥示范带动作用，实现以点带面，整体推进。二是持续开展试点创建。完善考评细则，在五华、盘龙、官渡、西山、安宁实施全域社会治理创新试点创建，培育、树立起具有区域特色的治理标杆。从全市选取100个社区，其中，2019年35个创建试点作为提升巩固对象，2020年65个试点作为年度创建对象，指导各地逐一找准各自定位，明确创建主题，提炼“红色物业”、“志愿服务金豆积分”、“社会组织孵化”、“群防群治力量联动联勤”等优秀社区治理工作经验在全市范围内推广。三是完善社会治理项目储备，以“项目化”为关键抓手，以解决和群众生活息息相关的问题为导向，不断更新和完善“昆明市社会治理项目库”，积极储备和实施一批社会治理项目，促进社会治理目标与群众迫切需求精准对接。四是创建百佳示范小区。从2020年，计划用3年的时间，在全市居民小区中开展示范小区创建工作，培育和打造100个示范小区，其中：2020年创建20个，2021年35个，2022年45个，通过示范引领提升居民小区治理能力和水平，努力把居民小区建设成为组织健全、治理精细、管理有序、服务便捷、邻里友善的幸福家园。
感谢民建昆明市委对昆明市物业服务管理工作的关心和支持。
以上答复，如有不妥，请批评指正。
昆明市住房和城乡建设局
2020年10月22日
