关于昆明市政协十三届四次会议第134410号提案答复的函
杨跃云委员：
您提出的《关于修改昆明市物业管理办法的建议》（第134410号）提案收悉，由我局主办，现答复如下：
一、建议的主要内容以及对本单位工作的启发
（一）建议的主要内容
建议从以下几个方面，建议对《昆明市物业管理办法》进行修改完善:
1.明确前期物业的招标单位、招标程序、监管单位和监管内容，防止开发企业针对关联企业或关系户进行招标；
2.明确前期物业企业的服务年限；
3.明确业主委员会不能成立或成立后不能履职时，由哪个单位暂代其职能，防止主体缺位；
4.明确成立业主委员会时，进入委员会候选人的资格审查标准；
5.明确物业企业的退出出口和程序，淘汰不合格企业；
6.明确临时物业企业与正式物业企业的移交程序；
7.当地居委会和党组织如何发挥作用；
8.公共部份进行经营的收入如何监管。
（二）对工作的启发
上述建设对我局工作有较大帮助。
二、建议涉及的法律法规、政策以及工作现状
（一）建议涉及的法律法规、政策
1.《中华人民共和国物权法》（主席令第62号）（2007年10月1日实施）；
2.《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发〔2017〕13号）；
3.《中共中央办公厅印发<关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见>》（2019年5月8日实施）；
4.《物业管理条例》（国务院令第379号，2018年修订）；
5.《住房城乡建设部关于废止<物业服务企业资质管理办法>的决定》（住房城乡建设部令第39号）（2018年3月8日实施）；
6.《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）；
7.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）；
8.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）；
9.《昆明市物业管理办法》（市政府令第133号）；
10.《中共昆明市委办公室188bet体育_188体育投注-在线APP官网@办公室印发<关于全面推行“党建引领、街道吹哨部门报到”工作的意见(试行)>的通知》（昆办通〔2019〕105号）；
11.《中共昆明市委组织部昆明市住房和城乡建设局印发<关于全面加强党建引领社区物业服务工作的意见（试行）>的通知》（昆组通〔2019〕80号）；
12.中共昆明市委组织部关于印发《在全市“两新”组织中开展分类覆盖的工作方案》的通知（昆组通〔2020〕9号）；
13.《昆明市发展和改革委员会昆明市住房和城乡建设局关于贯彻<云南省物业服务收费管理实施办法>的通知》（昆发改价格〔2011〕1129号）；
14.《云南省住房和城乡建设厅关于印发<云南省物业服务企业信用评价管理办法（试行）>的通知》（云建规〔2019〕2号）。
（二）我市物业管理工作现状
截止2019年底，全市住宅小区数量为5396个，面积2.94亿平方米。实施物业服务住宅小区1783个，占比33%，面积1.96亿平方米，占比66.65%。成立业主委员会305个，成立比例为5.65%。全市有3613个（占比66.9%），8700万平方米的老旧小区没有引入物业服务，其中：单位自管和房管所管理2366个，占比65.49%；剩余1247个小区由街道（社区）在日常管理中进行部分社会事务管理，占比34.51%，这部分居住小区分布零散、规模较小。全市住宅小区中，主城有3927个，占72.7%，面积2.47亿平方米；其他县（市）区1469个，占27.3%，面积0.46亿平方米。办理物业服务备案，实际提供物业服务的企业数量为1149家。
在政策法规制定方面，根据国家《物权法》、《物业管理条例》， 2016年我市制定出台了《昆明市物业管理办法》。在行政管理模式方面，自2004年起，昆明市实行属地化管理模式，由区级住建部门具体负责本辖区内物业工作的监督管理，市级住建部门则主要履行行业指导和协调服务职能。在行业监管手段方面，自2018年起，按照国家“放管服”改革要求，住建部废止了《物业服务企业资质管理办法》，物业行业监管方式由资质管理转变为事中事后信用评价监管。
按照市人大工作安排，《昆明市物业管理条例》已被列入市人大常委会2020年度立法工作计划的调研类项目。我局正在按照立法程序，开展前期立法调研工作。目前，已完成省外资料的收集工作，正在结合昆明实际进行分析，着手起草文本初稿及调研报告。
三、建议办理情况
（一）建议的采纳情况
关于《昆明市物业管理办法》进行修改完善时“明确前期物业企业的服务年限；明确业主委员会不能成立或成立后不能履职时，由哪个单位暂代其职能，防止主体缺位；明确成立业主委员会时，进入委员会候选人的资格审查标准；明确物业企业的退出出口和程序，淘汰不合格企业；明确临时物业企业与正式物业企业的移交程序；当地居委会和党组织如何发挥作用；公共部份进行经营的收入如何监管”的建议，我局认为很有针对性，将适时采纳。对“明确前期物业的招标单位、招标程序、监管单位和监管内容，防止开发企业针对关联企业或关系户进行招标”的建议，我局将再进行调研，进一步分析研究。
（二）已采纳工作建议
结合《昆明市物业管理条例》的初稿起草情况，已经采纳建议的情况如下：
1.关于明确前期物业企业的服务年限的建议
将在初稿中明确“建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同。前期物业服务合同应当就前期物业服务是否收费、服务内容以及收费标准进行约定，约定的内容作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同。前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务；期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”
2. 关于明确业主委员会不能成立或成立后不能履职时，由哪个单位暂代其职能，防止主体缺位的建议
将结合《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）的相关规定，在初稿中明确“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”
3. 关于明确成立业主委员会时，进入委员会候选人的资格审查标准的建议
将在初稿中明确“业主是自然人的，应当符合下列条件：
（1）遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力；
（2）具有完全民事行为能力；
（3）符合业主委员会委员候选人产生办法中关于居住期限的要求；
（4）按时足额交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况；
（5）本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系；
（6）未被列为失信被执行人；
（7）未有本条例规定的房屋使用禁止规定的行为；
（8）未有法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。
业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件,且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域服务的物业服务企业任职。业主在本物业管理区域内有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形之一且未改正的，不得担任业主委员会委员。业主大会可以依法决定增加不得担任业主委员会委员的情形。”
4. 关于明确物业企业的退出出口和程序，淘汰不合格企业的建议
将在初稿中明确“业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行下列交接义务，并且退出物业管理区域：
（1）移交物业共用部分；
（2）移交规定的档案和资料；
（3）结清预收、代收的有关费用；
（4）物业服务合同约定的其他事项。
原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。原物业服务人拒不移交有关资料或者财物的，或者拒不退出物业管理区域的，业主委员会或者物业管理委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门报告，并向辖区内公安机关请求协助，或者依法向人民法院提起诉讼，要求原物业服务人退出物业管理区域。物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门应当加强对物业服务人交接工作的监管。
原物业服务人应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序。
新物业服务人不得强行接管物业，按照约定承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。”
5. 关于明确临时物业企业与正式物业企业的移交程序的建议
将在初稿中明确“建立应急物业服务机制。物业管理区域突发失管状态时，街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定应急物业服务人，提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。提供应急物业服务的，街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。应急物业服务期间，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。”
6. 关于当地居委会和党组织如何发挥作用的建议
将在初稿中明确“建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下开展具体工作，建立党建引领下的物业管理协商共治机制；有权就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会进行询问，引导规范运作；指导、监督物业服务人依法履行义务，调解物业管理纠纷。”
7. 关于公共部份进行经营的收入如何监管的建议
将在初稿中明确业主委员会履行的职责中必须包括拟订物业共用部分经营管理方案以及收益的管理、使用和分配方案的内容。“物业服务人利用共用部分从事经营活动的，应当将公共收益单独列账。公共收益归全体业主所有。专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。”
四、下一步工作方向
（一）推进《昆明市物业管理条例》立法工作
继续收集分析省外资料，以国内最新出台的《北京市物业管理条例》为例，考虑在起草《昆明市物业管理条例》时借鉴以下经验和做法：建立党建引领下的社区治理架构；实现管理重心下移，全面赋权街道、乡镇管理权；关于业主大会、业主委员会的设立、选举和日常运行的保障，规范程序，增加可操作性；建立物业管理委员会制度，规定其履行组织业主共同决定物业管理事项的职能。
（二）同步开展配套政策制定工作
我局将同步开展物业管理条例相关的配套政策的制定，如关于开展住宅专项维修资金续交工作的通知、昆明市物业服务企业退出项目服务工作指引、昆明市住宅专项维修资金应急使用流程等，力争让物业管理条例与相关配套政策同步实施，以取得物业管理的较好效果。
感谢您对物业服务管理工作的关心和支持。
以上答复，如有不妥，请批评指正。
昆明市住房和城乡建设局
2020年8月28日
