关于政协昆明市十三届四次会议第134053号提案答复的函
龚志龙委员：
您提出的《关于破解我市老旧小区物业管理服务缺位导致的管理难问题的建议》（第134053号），交由我局主办，市委组织部协办，经认真研究，现答复如下：
一、提案的主要内容和对工作的启发
（一）提案的主要内容
我市老旧小区大多于上世纪90年代前建盖，建筑规模小，配套设施不完善，基本无专业物业服务企业提供物业服务，多由社区居委会进行管理。提案围绕党建引领老旧小区物业服务覆盖提供了具体的施策建议，提出通过公益物业覆盖、公共单位帮扶、品牌物业扩张、大型企业探索、居民自治管理，实现老旧小区物业覆盖工作。
（二）对老旧小区物业服务覆盖工作的帮助
提案内容为我市老旧小区物业服务覆盖工作政策制定，提供了许多可操作性的工作路径，部分工作建议已在工作实践中予以落实。
二、物业服务引入相关法律法规和工作现状
（一）物业服务选聘工作有关法律法规
1.根据《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会于业主委员会指导规则》、《昆明市物业管理办法》等法律法规，按照物权决定管理权的原则，业主是小区物业管理的需求主体，老旧小区物业管理采取何种方式如何管理、小区共用部位产生的收益用途等小区公共管理事务，应由全体业主决定。老旧小区改造后，提升了硬件设施设备，如果具备实施专业化物业管理的条件，可按业主意愿选择实施。
2.根据2016年2月施行的《昆明市物业管理办法》，街道办事处可作为老旧小区推进物业管理的倡导者和平台搭建人，按相关程序牵头组织召开业主大会和选举成立业主委员会，对小区的公共部分管理事务进行表决（经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意），由业主大会决定小区实施物业管理的方式（业主自治、实施专业化物业服务等）。
3.即将于2021年1月1日起施行的《民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。由业主共同决定小区的共同管理事项。
（二）物业服务管理和基层党建工作现状
1.积极探索推进老旧小区物业服务覆盖工作
老旧小区由于规划设计标准低，配套设施不全，整体布局不足，基础设施严重老化、缺损，卫生管理不到位，设施设备维修困难。同时，大多无物业管理用房、物业服务费收费价格低、收取困难，造成老旧小区物业服务覆盖工作推进缓慢。各辖区均在尝试创新不同方式，推进老旧小区物业服务覆盖和业主自治管理。如龙翔街道西站社区，采用“物业支部+公益物业+过渡性财政补贴+居民低物业费+停车收费”方式，引入物业服务；拓东路街道，由辖区24家公共单位对5个社区、39个无人管理楼院开展结对帮扶方式，提供物业服务；鼓楼街道桃源社区党委，引领2家建立党支部的物业服务企业，采用向外扩张覆盖方式，解决周边老旧小区物业服务难题；丰宁街道虹山中路社区，通过社区大党委联动，引进国有公司下属物业服务企业提供物业服务；护国街道祥云街社区，依托社区工作人员，牵头成立3人党小组，进而组成7人业主管理小组实施自管自治。
2.宣贯物业服务标准，开展企业信用评价
组织辖区住建部门、物业服务企业，做好《云南省物业服务导则（试行）》宣贯工作，要求物业服务企业对新承接项目，参照《云南省物业服务导则（试行）》，签定物业服务合同，约定服务标准。要求物业服务企业主动到项目所属街道、住建部门填报企业信用评价基础信息，纳入行业信用评价管理。2020年5月，市住房和城乡建设局组织开展了2019年度居住小区物业服务企业信用等级评价工作。全市共有172家物业服务企业确认信用评价等级，分别是示范物业服务企业9家，优秀物业服务企业71家，良好物业服务企业59家，合格物业服务企业33家。评价结果已在局门户网站公开，提供有关单位和个人查询。
3.实施“红色物业”，引导行业自律
认真贯彻落实《关于全面加强党建引领社区物业服务工作的意见》，成立市级物业服务行业党委，并推动成立14个区（县）级物业服务行业党委，全面构建了“纵向依托行业协会党委、横向联合街道社区党组织、各方齐抓共管”的治理格局。积极打造“红色物业”工作品牌，推动形成38个县（区）级“红色物业”，择优评定15个市级“红色物业”，以点带面，充分发挥“红色物业”示范引领作用。
4.开展居民区党建工作，强化社区党组织党建引领
认真贯彻落实《关于全面开展居民小区党建工作的指导意见》，在全市推行建立实体化的居民小区党支部，构建“街道党工委—社区党组织—小区党支部”三级党组织架构，明确小区党支部在小区治理中发挥领导核心作用，并赋予支部决策权、建议权、人事权、监督权、评议权五项权力，具体负责领导、统筹、协调推动一切组织和资源参与小区治理和服务，逐步建立以小区党支部为核心，业委会（业主代表）、物业服务企业紧密参与的组织管理框架，解决小区治理中的重点难点问题，构建居民小区共建共治共享的新格局，切实打通基层治理的“最后一百米”。2020年 6月8日，市委组织部组织召开全市居民小区党建现场推进会，将居民小区党建和网格党建统一起来进行安排部署。作为全市试点区的五华区，采取“一小区一支部、多小区一支部、一小区多支部”的方式，探索形成了独具特色的居民小区党建路径，目前已组建小区党支部248个，覆盖居民小区937个。
5.延伸属地街道（社区）管理职责，探索设立社会环境和物业管理委员会
市民政局正在制定《昆明市社区工作准入事项管理办法》以及《昆明市社区依法履行职责清单》《昆明市社区依法协助政府工作职责清单》《昆明市社区开具证明清单》，明确街道（社区）属地综合管理职责。为促进街道社区治理体系和治理能力现代化，营造“共建共治共享”的街道社区治理格局，五华区区委组织部、
区民政局、区住房城乡建设局已印发《关于强化和改进街道社区物业服务的指导意见》（五组通〔2020〕19号），确定街道办事处增设或加挂“环境和物业管理服务中心”，社区居委会下设环境和物业管理委员会，具体负责物业服务的管理、协调和监督，协助和引导物业项目业主依法成立业主大会和选举产生业主委员会，协调处理物业管理矛盾纠纷。推动物业服务管理工作相关职能向基层有效延伸。
6.深化开展“党建引领、吹哨报到”工作
按照市委组织部制定出台的《关于全面推行“党建引领、街道吹哨、部门报到”工作的意见》及《昆明市“党建引领、县区吹哨、部门报到”网格化监督体系实施方案》，全面建立 “社区吹哨、街道部门报到”“街道吹哨、县区部门报到”“县区吹哨、市级部门报到”三级“吹哨报到”工作体系。截至目前“县区吹哨、市级部门报到”10次，其中，重点哨6件，协调哨4件，一批基层管理部门长期想解决而无法解决的难题得到了有效解决。
三、提案办理情况
（一）已采纳工作建议
为解决老旧小区管理问题，市住房和城乡建设局积极采纳工作建议，向各辖区政府、管委会印发《关于开展物业服务基础薄弱老旧小区综合整治的工作提示》，《关于加强城镇老旧小区改造管理工作的通知》，建议各辖区尊重居民意愿，由街道牵头，辖区住建部门给予业务指导，结合老旧小区改造民意调查，推进老旧小区物业服务引入工作，并提供若干引入方式供基层部门参考：一是通过招投标方式，选聘物业服务企业；二是周边品牌物业扩展，引入物业服务企业。与周边商品房住宅小区物业服务企业协商，采用对外扩展方式，覆盖周边无人管理小区，引入物业服务企业；三是经业主讨论同意，交由辖区国有平台公司提供物业服务，整合小区内现有资源，弥补物业收费不足，保障收支平衡；四是组建志愿者队伍，实施业主自治管理。统筹凝聚街道、社区与驻区单位资源、力量，发动老旧小区内在职党员、志愿者、楼栋长，业主代表，组成老旧小区物业服务志愿者队伍，提供物业服务，实现老旧小区物业服务有效覆盖。
（二）下一步工作计划
1.抓实城市基层党建，提升基层治理水平
市委组织部将着力抓实城市基层党建，提升基层治理水平，会同市住房城乡建设局等部门，做好相关工作。一是持续开展城市基层党建示范社区、街道创建工作。充分发挥2019年评选的全市基层党建示范社区的示范引领作用，制定有针对性的措施，全力推进城市基层党建示范社区创建工作，确保今年县区城市基层党建示范社区创建工作完成率70%以上，示范街道完成率在20%以上。二是稳步推进党建引领社区物业服务工作，持续实施“物业企业党建覆盖提升”工程，确保2020年底前全市物业企业党的组织覆盖不低于50%，工作覆盖100%。三是持续扩大“红色物业”品牌效应。四是全面抓好居民小区党建工作，通过实施四年行动计划，确保今年底前实现不少于20%的城市社区中的居民小区党组织覆盖，2021年底前居民小区党组织全覆盖，2022年初步形成共建共享小区治理格局，2023年形成一批居民小区党建工作品牌。五是持续深化“党建引领、吹哨报到”工作，切实解决一批基层长期想解决而解决不了的问题。
2.建立物业服务事项公示制度，强化物业服务企业动态监管
督促物业服务企业主动到项目属地街道、住建部门办理备案，并使用“云南省物业服务企业信息管理系统”报送企业信用基本信息，以便纳入信用评价体系进行监管。草拟昆明市住宅小区物业服务内容公示通知，要求物业服务企业公示住宅小区的物业服务内容、收费标准、代收代支事项、住宅专项维修资金收支、共用部位和共用设施设备等情况，建立物业服务企业面向小区业主、业主委员会，主动接受监督工作制度。行业主管部门通过“双随机一公开”、业主投诉、新闻媒体报道等多种渠道，对物业服务企业履行物业服务合同约定事项情况进行监督检查，检查结果纳入年度信用评价管理加分、扣分信息，与信用评价等级确认关联，强化物业服务企业事中事后动态监管。
3.加强业务指导，提升基层管理能力
街道办事处作为组织召开业主大会成立业主委员会的牵头部门，市住房城乡建设局将加强行业管理指导政策拟定，并要求辖区住建部门落实属地化管理要求，对街道物业服务管理工作人员持续做好业务指导工作。对实施专业化物业服务有需求的老旧小区，积极给予工作协助。依托物业管理协会等社会组织，从组织开展招投标工作、编制物业服务方案、测算物业服务费等方面，提供第三方机构专业化指导。
4.加强业主交费义务宣传，探索推进业主欠费纳入个人征信
加强业主契约意识引导，要求业主按照物业管理法律法规规定和《物业服务合同》约定事项，按时交纳物业服务费。对老旧小区交纳物业服务费有困难的经济收入困难弱势群体，积极对接财政部门，明确扶持政策，给予财政补贴。
根据国务院《社会信用体系建设规划纲要（2014—2020年）》、《国务院办公厅关于社会信用体系建设的若干意见》的相关规定，积极对接市发展改革委，提供物业服务方面的涉法涉诉业主信息，接入我国现行涉及个人征信的各类平台，由多部门对失信个人（业主）进行联合惩戒。
感谢您对我市老旧小区物业管理服务工作的关心和支持。
以上答复，如有不妥，请批评指正。
昆明市住房和城乡建设局
2020年8月17日
