关于政协昆明市十三届四次会议第134135号提案答复的函
李昊城委员：
您提出的《关于进一步整治昆明市“住改商”乱象的建议》（第134135号），交由我局主办，市市场监管局、市城市管理局、市自然资源规划局协办，综合各部门意见，现答复如下：
一、建议主要内容和对工作的启发
（一）建议主要内容
针对“住改商”整治工作，建议指出通过以下方式，加强“住改商”监管。一是对于所有将公司注册地选择在住宅小区的公司和企业，一律不予办理任何工商和税务登记，让其不能营业；二是发挥基层政府部门的作用，从源头上进行整治；三是修改已有的管理办法，加大处罚力度；四是疏堵结合，考虑辟出相应的地方专事各种服务业的企业行为合法，但要与住宅有效分开，既不对住户带来任何影响，但又给需要的住户带去便利；五是加大宣传力度，形成群防群治。
（二）对“住改商”整治工作的启发
建议对各部门开展“住改商”整治工作指出了政策依据，提出了工作重点，对进一步加强“住改商”管理工作有很大帮助。
二、“住改商”管理涉及法律法规规定和工作现状
（一）“住改商”管理涉及法律法规规定
1.《物权法》第七十一条规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”；《物权法》第七十七条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”。
2.《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”。
3.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定 “业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予以支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的人民法院不予支持”；第十一条规定“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
4.根据《云南省城乡规划条例》第四十七条规定：房屋所有人擅自改变建设工程规划许可证确定的房屋用途的，由城乡规划主管部门责令限期改正，没收违法所得，对个人处2000元以上2万元以下罚款，对单位处1万元以上10万元以下罚款。
5.2013年7月1日施行的《昆明市城市管理综合行政执法条例》规定， 城市管理综合行政执法部门实施行政执法的范围包括：依据城乡规划方面的法律、法规和规章的规定，对违反城乡规划管理的行为实施行政处罚。改变住房用途监管行业主管部门为规划部门和城管综合执法部门。
6.关于市场监管经营场所的相关规定。（1）国家层面。2014年2月28日，国务院印发注册资本登记制度改革方案，明确简化住所（经营场所）登记手续，各省、自治区、直辖市人民政府根据法律法规的规定和本地区管理的实际需要，按照既方便市场主体准入，又有效保障经济社会秩序的原则，对市场主体住所（经营场所）的条件可以自行或者授权下级人民政府作出具体规定。（2）云南省层面。2014年2月28日，云南省人民政府办公厅印发《云南省市场主体住所（经营场所）登记管理办法》，明确允许住宅登记为市场主体住所（经营场所），属城镇房屋的，应提交所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改为经营性用房的证明文件。（3）昆明市层面。2017年5月10日，188bet体育_188体育投注-在线APP官网@办公厅印发《昆明市市场主体住所（经营场所）登记管理办法》（以下简称《办法》），明确本市实行市场主体住所（经营场所）申报制。申请人申请登记时，应当对住所（经营场所）信息进行申报，作出符合事实和规定的承诺，凭市场主体住所（经营场所）申报承诺书申请登记，不再提交不动产权证书、租赁合同等证明材料。申请人对承诺内容的真实性、合法性和有效性负责，登记机关不再审查其产权权属、使用功能及法定用途。申请人进行承诺的信息包括申报的住所（经营场所）属于住宅的已经由相关利害关系人同意。
综上可见，根据《云南省城乡规划条例》规定，禁止房屋所有人擅自改变建设工程规划许可证确定的房屋用途；按照《物权法》、《民法典》规定，业主对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定 ，业主将住宅改变为经营性用房，须经有利害关系的业主同意。涉及“住改商”工作法律法规层面存在冲突。
（二）各职能职责部门工作开展现状
1.“住改商”的业主物权
按照《物权法》规定，业主对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主将自己的房屋改变成经营性用房，是一种物业使用和收益的权利。按照《物权法》规定，业主将住宅改为经营性用房，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
2.物业服务企业职责
物业服务企业按照《物业服务合同》约定，开展小区公共部分的管理和对业主的服务，物业服务企业没有执法权，小区内违法违规的“住改商”现象，住建部门已要求物业服务企业履行发现、劝阻、及时向属地城管部门报告职责，并积极配合城管部门后续清理等工作。
3.市场监管部门对市场主体住所（经营场所）监管职责
《昆明市市场主体住所（经营场所）登记管理办法》规定，市场监督管理部门对隐瞒真实情况、虚假申报住所（经营场所）信息，以及未经登记擅自变更住所（经营场所）的，依法进行查处，责令变更住所；对通过登记的住所（经营场所）无法取得联系的，按规定列入经营异常名录。如市场主体以住宅作为住所（经营场所）未经由相关利害关系人同意，涉嫌提交虚假登记申请材料的，该市场主体的登记机关可依法查处。
4.规划、城管部门对违法违规“住改商”的监管职责
根据举报、投诉或城管执法人员巡查发现沿街的违法违规“住改商”现象、住宅小区内的违法违规“住改商”现象，按照《云南省城乡规划条例》第四十七条规定，由城乡规划主管部门责令限期改正，逾期不整改的，由城乡规划主管部门函告城管部门，城管部门依法予以查处、清理。
三、建议办理情况
（一）已采纳工作建议
1.认真执行禁止性规定，严把市场准入关口
全市各级市场监督管理登记机构积极支持经济发展，在降低准入门槛的同时，严格执行特定行业市场主体住所禁止性规定，严把市场准入关口：一是依据《消防法》，生产、储存、经营易燃易爆危险品的场所不得与居住场所设置在同一建筑物内；二是依据《互联网上网服务营业场所管理条例》，中学、小学校园周围200米和居民住宅楼(院)内不得设立互联网上网服务营业场所；三是依据《娱乐场所管理条例》，娱乐场所不得设在下列地点：居民楼、博物馆、图书馆和被核定为文物保护单位的建筑物内，居民住宅区和学校、医院、机关周围，车站、机场等人群密集的场所，建筑物地下一层以下，与危险化学品仓库毗连的区域；四是依据《中华人民共和国大气污染防治法》，禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建生产烟油、异味、废气的餐饮服务项目。
2.要求物业服务企业履行宣传、劝阻、报告职责
住建部门已要求物业服务企业认真落实《物业管理条例》和“住改商”管理方面相关法律法规规定，履行宣传、劝阻、报告职责，及时将物业服务小区存在“住改商”违法违规情况报送规划、城管部门，由规划和城管部门按照职责分工督促整改。同时，配合执法部门做好清理取缔工作。
（二）下一步工作计划
1.加强登记市场主体信息共享
市场监督管理部门在办理市场主体登记注册时，履行告知义务，告知申请人住宅作为住所登记的，应征求有利害关系的业主同意，按相关规定作出不属于有禁止性规定的特定行业市场主体住所（经营场所）的承诺。同时，将新登记的市场主体信息及时推送给相关部门，为相关部门依职责做好后续监管工作提供数据支撑。
2.加强政策法规宣传、群防群治
通过小区宣传栏、业主微信群、物业服务管家APP等多种渠道，加大《物权法》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《民法典》《云南省城乡规划条例》中涉及“住改商”法律法规条款内容宣传，让更多的业主和物业服务企业了解违法违规“住改商”法律知识，推动“住改商”管理工作群防群治，引导有利害关系的业主主张权利，理性维权 。
3.探索分类对待“住改商”行为，净化小区居住环境
居住小区“住改商”现象较为普遍，市民意见大，业内争议大。经查询国内其他城市做法，北京市明确民办教育机构不得“住改商”； 济南市明确，业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，须提交书面申请，并经全体有利害关系的业主书面同意后，依法向有关部门办理相关手续；河南省明确居民住宅允许登记为住所（经营场所），需要申请人提交住所(经营场所)合法使用证明，工商管理部门即可予以登记；广州市“住改商”，需要申请人出示住所（经营场所）使用证明、《住所登记表》，以及所在地居（村）民委员会或业主委员会出具的，规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业。
昆明市拟探索从居住小区规划用途出发，兼顾居民生活便利性，分类对待“住改商”行为。一是严格执行特定行业市场主体住所禁止性规定，维护居住小区安全、环保要求；二是对特定“住改商”行为以及扰民行为，加大整治打击力度，净化小区居住环境。如居住小区设立“民宿”、住宅内开办培训机构；三是对于商住一体小区，为居民生活提供便利，符合安全、环保要求的便民“住改商”行为，通过立法途径，经全体利害关系业主同意，予以支持。
4.通过立法途径，规范“住改商”管理工作
同时，在工作实践中客观存在相关职能部门职责交叉或职责边界不清问题。拟通过《昆明市物业管理条例》立法工作，
对相关行政主管部门清理整顿“住改商”的工作职能职责和行政处罚条款进行整合，确定管理举措和责任主体，加强居住小区“住改商”行为监管。同时，将物业服务企业对发现居住小区“住改商”违法违规行为后，未履行劝阻和报告职责的，列入物业服务企业行业管理“负面清单”事项，督促物业服务企业尽职尽责。
感谢您对我市“住改商”整治工作的关心和支持。
以上答复，如有不妥，请批评指正。
昆明市住房和城乡建设局
2020年8月28日
