《关于加强商品房预售资金监管工作的通知（试行）》（以下简称“《通知》”）已经市政府第74次常务会议审议通过，于2020年11月26日印发实施。根据《昆明市行政机关政策文件解读工作实施办法》《188bet体育_188体育投注-在线APP官网@办公室关于进一步做好政策文件解读工作的通知》有关要求，为使公众更好地知晓、理解《通知》的主要内容，现解读如下：
一、政策依据
《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）、《住房和城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）以及《云南省商品房预售款监管办法》（云南省住房和城乡建设厅、中国银行业监督管理委员会云南监管局、中国人民银行昆明中心支行第24号公告）等有关规定。
二、《通知》主要内容
《通知》按照商品房预售资金的“收、用、管”这一主线条，坚持问题导向、发展导向，以保障广大购房人合法权益为根本，在国家和省现行有关规定的总体框架内，进一步构建和完善了我市商品房预售资金监督管理制度体系。《通知》的主要内容如下：
（一）关于《通知》的执行范围
本市五华、盘龙、西山、官渡、呈贡区及三个国家级开发（度假)区范围内（以下简称“主城中心区”）办理商品房预售许可项目预售资金的收存、支出、使用按照《通知》进行监督管理，其他县（市）区可参照执行或根据实际情况制定相应实施细则。
（二）关于纳入监管的预售资金范围
商品房预售项目的预售资金包括：购房人按合同约定支付的定金、首付款、一次性付款及包括预售商品房按揭贷款在内的后续付款等预售资金，应当全部存入预售资金监管账户。
（三）关于职责分工
本市主城中心区商品房预售资金按照政府指导、银行监管、专户专款的原则进行监管。
1.昆明市住房和城乡建设局负责对全市商品房预售资金监管工作的监督指导。
2.昆明市房屋交易产权管理处具体负责商品房预售资金监管系统的建设、维护工作，同时负责主城中心区范围内预售项目的预售资金监管工作。
3.主城中心区属地住建部门具体负责监督辖区内房地产开发项目的建设进度及项目施工情况。
4.开展商品房预售资金监管工作的银行应当严格按照《商品房预售款委托监管协议》和《商品房预售款监管协议》约定，加强对监管项目预售资金的日常管控，履行预售资金监管职责。
5.开展个人住房按揭贷款业务的银行应当积极配合监管银行做好预售资金的交存、对账等工作。
（四）关于预售资金归集
1.房地产开发企业在申请商品房预售许可前，应当与监管银行签订《商品房预售款监管协议》，明确项目工程建设进度、项目用款计划、预售资金监管账户名称和账号等内容。同一商品房预售许可项目只能委托一家监管银行。
2.根据房地产开发企业与购房人签订的《商品房买卖合同》，商品房预售资金的归集分为由购房人直接支付（定金、首付款、一次性付款）和按揭贷款两部分：
一是针对购房人直接支付的购房款：购房人凭商品房预售资金交款通知书，通过银行网点柜台或者商品房预售资金监管专用POS机将首付款或一次性付款直接存入监管账户，经商品房预售资金监管系统确认首付款或一次性付款足额到账后进行登记备案。
二是针对购房人的按揭贷款：房地产开发企业应当授权按揭银行在审批放款后10个工作日内将款项划转至预售资金监管账户，否则商品房预售资金监管系统将自动关闭该项目的网签备案功能。
房地产开发企业与购房人解除《商品房买卖合同》的，同步解除对应预售资金的监管，由房地产开发企业与购房人结算退款。
《通知》还明确了房地产开发企业应当在销售现场公示监管银行、监管账户、按揭银行，以及昆明市房屋交易产权管理处、属地住建部门监督举报电话。
（五）关于预售资金使用
1.商品房预售项目的预售资金由监管银行按照与房地产开发企业签订的《商品房预售款监管协议》进行监管。在项目竣工验收备案前，只能用于支付本项目的工程款、建筑材料、配套设施、设备等款项、法定税费和到期的银行贷款。房地产开发企业可在预售资金中提取5%的办公和管理支出。
2.商品房预售资金按照专款专用原则，实行分阶段、按比例动态监管，监管资金额度为项目预售总额的30%。监管资金的使用应当结合项目工程进度和资金使用计划，按照首次申办商品房预售许可的形象进度、主体结构验收、竣工验收备案等环节设置资金使用节点，七层及以上建筑增加“建设层数达二分之一”节点。
3.市住房城乡建设局根据房地产开发企业的资质、经营业绩和诚信记录等，对商品房预售资金实施分级监管。
4.房地产开发企业应当及时将资金支付给项目工程施工（含材料供应）、监理单位，不得拖欠农民工工资等款项。
（六）关于风险项目的认定和分级监管
1.建立市、区两级联动工作制度，对出现异常情况（如项目停工、拖欠农民工工资、监管账户被查封等）的商品房预售项目市、区两级进行风险综合研判。
2. 市住房城乡建设局会同属地政府根据项目风险研判情况划分监管等级。
（1）信用等级低，1年内出现1次拖欠工程款的，列为三级监管项目，监管资金额度上调为项目预售总额的40%；
（2）因公司经营问题导致所开发项目（含分期开发）出现1次延期交房或拖欠农民工工资的，因房屋质量问题引发批量性群众投诉的，列为二级监管项目，监管资金额度上调为项目预售总额的50%；
（3）停工1年以上出现烂尾的，列为一级监管项目，监管资金比例上调为项目预售总额的100%。
一级监管项目使用商品房预售资金，须经属地政府、市住房城乡建设局联合审查同意后，由监管银行办理拨付手续。
（七）关于商品房预售资金的监管责任
加强商品房预售资金监管是整顿规范商品房交易秩序、降低购房风险、保障购房人合法权益的关键环节，因此《通知》专设“预售资金的监管”部分，进一步明确房地产开发企业、施工总承包单位、分包单位、建设监理单位、监管银行、按揭银行的相关责任。
（八）关于《通知》的执行时间
自2021年1月1日起施行，试行期二年。
相关文件：
188bet体育_188体育投注-在线APP官网@办公室关于加强商品房预售资金监管工作的通知（试行）
